当我们反思后对生活有了新的看法时，应该立即记录下来，写出一段经历，以便总结具体的经历和想法。 那么如何才能写出自己的经历来打动读者呢？ 以下是小编整理的学习《房地产估价》的心得。 希望对大家有所帮助。
大三下学期，我们工程管理专业学习了专业课《房地产估价》。 总的来说，通过这门课程的学习，我对当代中国房地产市场有了一个大概的了解，对各种房地产估价方法有了初步的了解。 再加上DIY的房产估价报告，我感觉我的收获还是很大的。 下面我将我所学到的知识做如下总结。
一、房地产估价的含义
房地产估价是模拟房地产价格的形成过程，计算出客观合理的房地产价格的过程。 这必须以一定的估价理论和方法为基础，还必须掌握房地产估价的概念、特点和基本要素，以及待估房地产的区位、实物和权益的定义。
2. 房地产估价的本质
1.房地产评估是评估房地产的价值而不是其价格。
2. 房地产估价模拟市场定价而不是替代市场定价。 房地产交易价格很容易受到交易者动机和偏好等个人情况的影响。 房地产价值是由众多市场参与者而非个别个体的价值判断形成的。 评估人员在模拟市场定价时不能依赖自己的偏好。
3. 房地产估价提供的是价值意见而不是价格保证。 专业评估意见的作用是：咨询性或参与性； 确定或证据。 后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会存在误差，但误差应控制在合理范围内。 评估师应清楚地了解其评估结果的局限性，使用多种假设来解决当前知识水平、范围和数据完整性的局限性，并清楚地传达这些假设对评估结果的影响。 委托人，所以评价评估师结果的准确性不是根据评估结果，而是根据评估过程是否符合法规的要求。
5. 房地产估价既是一门科学，也是一门艺术。 正确的房地产价值分析、计算和判断必须依靠科学的估值理论和方法，但不能完全拘泥于这些估值理论和方法。 他们还必须依靠实践经验。
三、房地产估价的必要性
1、一项资产只有满足以下两个条件才真正需要专业评估：（1）唯一性。 (2)价值大。 具体就房地产而言，由于房地产的固定性、唯一性和巨大价值，房地产市场是典型的“不完全市场”，市场信息不对称，不会自动形成易于识别的合适价格。由普通人。 房地产估价有助于规范房地产价格，促进公平的房地产交易，建立合理的房地产市场秩序。
2、房产估价之所以成为估价行业主流：房产具备专业估价的条件，房产数量大而其他资产数量相对较少，房产需要的情况很多进行估值，但其他资产需要估值的情况相对较少。
4、几种常用估值方法介绍
1、市场比较法
选择市场上具有相同目的、其他条件相似的房地产价格案例（交易或评估，报价正常）与待评估房地产的各种情况进行比较，对各因素进行指标量化，采用准确的指标A通过比较调整的方法确定待评估房地产的价值。 该方法具有较强的实际意义和准确性。 往往在市场相对成熟、交易透明、比较案例容易找到、估值结果较为准确的情况下使用。
2、成本法
（1）成本累计法，即计算取得土地或实现土地开发的各项成本费用，剔除异常因素影响的价值，并在正常成本和费用累计后，取一定数额的资本利息和合理的投资利润。花费。 土地使用权价值的计算方法。 这种方法通常用于评估通过正常程序获得的土地。
（2）重置成本法，即按照正常的市场标准估算重建现有房屋的成本，然后考虑资金利息并计算一定的开发（或建设利润），得出完整的重置成本法。 确定房屋的成本价，然后根据实际情况和法律规定确定房屋的成新率。 两者相乘即可得到房屋的评估价值。
3、收益法
不同地区、不同用途、不同类型的房地产收益率也不同。 根据其收入计算待估房地产价值的方法是收入折减法。 房地产价值=房地产净收入÷收入减少利率。
4. 假设发展方法
对于未完工的房地产开发项目（净地或在建工程等），通过测算正常开发完成后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，计算出待开发房地产的价值。估计得到。
5、基准地价法
对于某一地块的土地使用权评估，可以参考现有同等级、同用途的基准地价，调整一般因素、区域因素和个体因素，最终得出土地使用权评估方法。标的物的土地使用权价值。 。 这种方法具有一定的政策含义。
六、航线定价方法
土地使用权的价值与土地的位置（临街状况：宽度和深度）有很大关系。 对于同一地块，土地价值相对稳定。 如果已知街区内土地平均价格，通过街道宽度、临街面深度调整确定估价土地价值的方法就是路线价格法。
五、运用房地产估价方法应注意的问题
(一)评价方法的选择
选择评估方法时，主要基于以下两个方面：
一、各种计价方法的适用范围。
2、评估对象的特征、评估目的、评估前提等。
（二）采用估值方法试算时的注意事项
根据一定方法直接计算得出的估值结果缺乏足够的说服力，因此一般不作为估值操作中的最终估值结果。 这个价格称为试用价。
（三）调整试行价格时的注意事项
不同方法估算的试用价格存在一定差异。 即使采用相同的估值方法，由于数据不同，也会得到不同的计算结果。 因此，试价必须综合分析调整，避免出现重大错误。
试用价格之间的差异可能是由于使用的评估方法不同，也可能是由于基于评估方法的数据不同。 因此，调整试行价格时应主要考虑以下两个方面：
1.信息的可信度。 为了使评估结果得到社会的认可，评估结果所依据的信息不仅必须全面，而且必须准确。 因此，在调整试用价格时，应首先检查估算过程所依据的数据。 在检查过程中，不仅要分析数据的真实性，还要进一步分析数据的选择和使用是否恰当，与房地产价格形成和运动有关的各种规律是否适用。对估价活动、价格影响因素及吃食范围进行分析。 因素及个体因素分析是否适当等。
2、评估对象类型。 发现所依据的信息可靠的，还应当核查该信息与标的房地产类型、委托评估目的是否一致。 对此，评估对象一般分为自用性房地产和收益性房地产两类进行分析。
(4) 常用的各种方法纠错项
市场比较法： 1、交易情况修正 对交易情况异常负担的修正。
2、交易日修正中固定基准价格指数、环比价格指数、逐步增减（等比）、期间平均增减（等差）修正 3、间接比较修正和区域因素修正和个体因素采用加权平均法综合可比例子得分的问题。 房地产估价理论4、比较对象与参照对象颠倒问题。
收益方法： 1、租赁期内和租赁期外每年目标收入的计算。 2、利息不能作为管理费和税金的计算依据之一。 3.确定收入期间的公式错误。 4、省略营业税及其附加问题。 5、不考虑租金率或公共流通比例。
成本法： 1、估价时选择正常成本（如重置价）没有问题。 2、使用寿命判定不正确的问题。 3、计息期限确定错误。 4、不存在将各种成本项目统一到同一时间段内的问题。 5、土地有偿出让评估中，当评估对象剩余土地使用权短于法定最长出让年限时，评估结果不存在年限修正问题。 6、计算利息的依据有多少项的问题。 例如：销售税不能计算为利息。 7、营业税的计算依据错误。 基准地价修正法动态法无投资兴趣。
假设开发方法：（1）最佳开发利用方法尚未确定。 最佳开发利用方法的确定需要以规划限制为基础，但规划限制不能直接作为最佳开发利用方法。 （2）未计算待开发土地或待竣工房地产利润（3）利息和税金也作为计算利润的依据（4）贴现期限确定错误（5）利率和折扣率一致，利息也计算。 （六）未来房价的确定完全采用市场比较法，未纳入长期趋势法。 (7) 买方购买待开发土地或待竣工房地产的税款被省略。 （八）折扣期限确定错误问题。 （九）管理费、营业税、利润计算依据不正确的问题。
6. 我的房地产评估报告简介
估价对象：估价对象为河南省周口市商水县法吉纳欧洲城2号楼401室房产。 建筑面积123平方米，三房两厅两卫，框架结构，南北朝向，装修简约，个人产权齐全； 评价目的：运用所学知识，检验你对所学知识的掌握程度； 估值时间点为20xx年6月3日； 价值类型为评估对象的公开市场价值。
采用市场比较法进行分析计算，确定评估对象于评估时的公开市场价值为：306,166元，单价为：xxxxxx元。 估值步骤： 1、选取可比案例 根据替代原则，选取同一供需圈内相邻区域近期的三个住宅成交案例，即：法吉纳欧洲城、融汇城、南洋国际大厦进行比较； 2、比较因素的选择根据可比案例和评估对象的实际情况，选择影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个人因素； 3、比较因子修正将可比案例与评估对象进行比较，从交易条件、交易方式、交易日期、区域因素、个体因素等方面进行系数修正，得到评估对象的比较价格。
选择收益法，计算公式为：V=AX[1-1/(1+Y)^n]/Y。 资本化率按照安全利率加风险调整值的方法确定。 安全利率采用银行存款利率3%，风险、管理及其他补偿按5%计算。 房屋租赁总成本为：管理费+每年维护费+每年保险费+每年税金+每年折旧费。 年房产总成本=7191.6（元），年房产净收入4808.4（元）。 ），最终得到V=59758.65（元）
在此示例中，成本法仅用于对建筑物进行估值。 计算公式为累计价格=建筑物重置价-建筑物累计折旧。 本评估报告中评估对象为框架结构，建筑物重置价为800元/平方米，故评估对象重置成本为800
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