作者 | 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲 来源 | 2019博鳌房地产论坛

本周，2019博鳌房地产论坛在海南举行，知名经济学家、北京大学汇丰商学院教授樊纲在论坛上发表演讲，就外界关注的房地产政策走向分享了自己的看法。

演讲全文如下：

今天我讲房地产市场，从经济学的角度来讲，一个市场要从供给和需求两个方面去分析，只有把供给和需求分开，才能真正分析清楚，否则把两者混在一起，讲供给就讲需求，讲需求就讲供给，最后就分不清了。

另外我们讲了供给和需求的关系，最后讲价格。价格的走势其实就是供给和需求变化的结果。价格是由供给和需求决定的，这是市场经济的基本机制。我们既要分析需求，又要分析价格的走势，还要分析市场的走势。这是我们的基本分析方法，我今天就讲这个方法。

房价高涨的原因

先说供给。市场不平衡的一个重要问题是，有时候需求旺盛，但供给跟不上。甚至需求正常，但供给被抑制。如果不解决供给问题，价格不是会上涨吗？需求不变，假设需求不变，供给不足，价格就会上涨。

相当长一段时间以来，我们在犯这样一个长期的战略错误。我讲过很多次了。这个错误就是城镇化的战略。我们加大了小城镇的土地供应，鼓励他们盖房子，增加供应，严格限制大城市，人们就往大城市迁移。大城市需求旺盛，但是没有供应，我们不给大城市供应土地，大城市也要严格控制容积率。结果就造成了过去供需关系的严重失衡。假设需求给定，供应不足，就造成大城市房价飞涨，小城市库存堆积，形成房地产市场的两极分化。

要解决这个问题，就要研究人的迁移，研究人对美好生活的追求，他们会往哪里去？现阶段我们的城镇化进程是不是要先发展大城市？小城市的人口在流出，向大城市流动，要实现这一点，就要明确现阶段要先发展大城市。土地供应、住房供应，首先要解决大城市供应不足的问题。

我不知道这个事情在政策上是怎么讨论的，是否受到我们讨论这个问题的影响，我相信我们的讨论是没用的，最终还是市场来说话。

2014年、2015年市场两极分化严重，终于让决策层意识到，我们要向大城市提供土地，解决大城市供给不足的问题。因此，近几年房地产市场出现了一个重大变化，就是鼓励大城市发展，鼓励城市群发展。前几年国土部就明确宣布要向大城市提供土地，减少小城市特别是人口流出较多的小城市土地供应，允许大城市周边的集体土地入市。这些都是改变供给现状的非常简单的基本做法。

然后雄安新区又给京津冀加了一块地，提出了粤港澳大湾区，然后又提出了长三角一体化发展，提出了城市群发展战略，这是一个很大的转变。城市群就是把基础设施​​互联互通，这样这个区域内大中小城市的土地、住房供应能够相互补充，解决大城市空间有限的问题，发展我们的市场，改善供给结构，改善住房的供给，缓解大城市房价暴涨的趋势。这是中国这些年城镇化进程的一个很大的转变，我们叫它城镇化2.0，以前官方不认为是1.0，官方一直认为是政策的延续。但是经过2014年、2015年的政策两极分化之后，出现了一个明显的转折。对于房地产市场，我相信会产生深远的影响。

集体土地上建设的廉租房很快就会上市。城市群的交通在改善。交通改善后，那些房价暴涨的地方，人们可以在周围的小城市买房。现在农村也在确权，土地和住宅用地也在确权。确权后，那一带将成为城市群住房供应的一部分。这是可以期待的。

总体来说，供给结构在变化。这是房地产市场平衡稳定的关键。平衡就是供给和需求之间的平衡。我相信总体趋势是走向平衡，因为供给在增加、在改善，而我们又给出了需求。所以从总体趋势上看，我认为下一阶段房地产市场会比较稳定，比较平衡。

一二线城市的房价还会继续上涨。再说需求方面，首先我们要承认我们的需求还在不断涌现。有经济学家说，未来我们的增速不会高，因为很多需求都消失了，特别是住房需求。这几年不是没有需求，现在我们一年房地产销售额15万亿，不是没有需求，应该说需求还在增长，如果没有抑制措施，可能增长得更快。

我想强调的是，原来住在城里的人，现在有迁移的需求。现在我们整个国家的城镇化进程，不只是农民迁移到城里，小城镇的人想在县城买房，县城的人想在地级市买房，地级市的人想在省会买房，省会的人想在大城市买房。总之，迁移需求是我们现阶段需求的重要组成部分。

我们基本上是在抑制这个区域的需求。最主要的限购就是外地人不能买房。改善型住房多多少少是允许的，但是外地人不可以。外地人必须交几年的社保和税，有一定积分才可以买房。如果这个区域的需求需要逐渐释放的话，应该说我们的需求还是比较旺盛的。我们现在的房地产价格还在涨，特别是一二线城市的原因，和这个需求是有很大关系的。

高储蓄率导致房地产投机

我们现在的情况是，过去因为投资需求很大，所以采取了一些限制措施，从某种意义上说，这是必要的。长效机制我们后面再讲。等长效机制出来，我们讨论房产税二十年了，已经成了死胡同。在出台之前，你得采取一些措施，抑制一下大泡沫。没有大泡沫，我们就不会出现大崩盘、硬着陆。还是要用行政手段限制购买，采取一些应急措施。

当然，限购主要是针对炒房的需求，为什么中国炒房需求这么大呢？我觉得，这是因为我们的储蓄率太高了。

中国的储蓄率还在40%以上，我们前几年的储蓄率都在50%以上，近20年也一直在40%以上，这使得我们国家成为一个人均收入比较低，但财富却非常多的国家。老百姓的储蓄要有一定的收益，就必须做一些投资。股市不好，海外投资又受到限制，所以人们投机炒房的热情就高了，房地产成了重要的投资标的。

但是投资需求我们要分析，不能说都是投机需求，我买房子出租，有人住，真正的投机需求是那些买一套房子，就放在那里，不出租，等升值的人，你可以说这是纯粹的投机性投机需求。这种需求肯定会造成我们的市场波动很大，我觉得采取一些限购措施是对的，特别是买了三套房、四套房之后等等，我们真的需要防止这种需求扰乱我们的市场。

价格限制引起混乱

从需求角度看，这些政策确实起到了抑制总需求的作用，从一定意义上讲也是合理的政策，比如限购、限贷，它们还是合理的，它们改变的是需求背后的参数。我们现在最担心的是，它会演变成限价，它不改变供需背后的参数，而是取消了市场机制本身。

市场机制本身就是供求决定价格，你一限价，就不行了。限价了，就缺货了。回想一下过去缺货的时候，打后门，传纸条，抽签，这些事情都有发生。这提醒我们，现在限这个限那个，毕竟是行政手段，不是市场机制。

限购不正常

现在一个危险的情况是，很多人把限购当成一个正常的制度，但仔细想想，从经济学角度看，限购是不正常的，我们采取的措施应该是市场经济暂时的、短期的、应急的救火措施，是行政手段，不是经济手段。

降低利率、降低首付比例还是经济手段，但是限购、不让老百姓买房就不是经济手段了。所以说，需求端要想长期平衡、稳定发展，就需要长效机制。需要一些经济手段作为长效机制，迅速取代这些短期救火的行政手段。这个大家别忘了，现在大家慢慢都忘了，觉得限购过几年就变成一个常态的存在，大家都把它当成前提。很多人说需求没了，你仔细问，需求是什么时候没了的？就是在严格的限购之下，需求才减少了，这不就是结果吗？不能拿它当前提去讨论房地产市场。

所以从行业的角度来讲，我觉得应该进一步推动长效机制的落实，当然现在这已经不是一个讨论的问题了，我们讨论了20年了，现在是落实的时候了，好像中央的文件也说要落实，这样才能有更健全的市场机制。

我们的房地产市场发展了二三十年，应该已经形成了市场机制，我们不能破坏这个市场机制，一方面不能破坏价格机制，另一方面也不能提供太多非市场化的住房供给。

前几天有记者问我，现在的质量问题，是不是跟限价有关。我说具体情况具体分析，但从逻辑上讲，过去几十年公房的情况，包括前苏联、俄罗斯都是这样，不说限价，都是白送的房子，房子质量越来越差。我们这几十年房地产市场发展，房子越来越好。不要为了短期目标而放弃市场机制，不要为了短期目标而忘记了长期的平衡、稳定和发展。

今天我一方面讲这些政策可能对行业带来的影响，另一方面也呼吁行业和政府决策部门之间有更多的互动，让我们的市场能够更加健康的发展，分享一下这些个人的看法，供大家参考。