近年来，每当房地产市场降温，房地产市场“崩盘论”便大行其道，日本成为一种参照。1991年日本房地产泡沫破灭后，经济从未复苏，停滞长达20年。中国是否会重蹈日本覆辙，一直是学界热议的话题。
中日两国均因宽松的货币政策导致大量资金涌入楼市，推动房价快速上涨。不同之处在于中日两国发展阶段不同，人口老龄化、城镇化率也存在差异。
业内人士认为，从房价收入比来看，中国房地产市场确实存在泡沫，但只要国家政策引导得当，将投资、投机资金挤出楼市，实体经济不断发展、居民收入水平不断提高，时间可以换取空间，房地产市场的泡沫成分可以基本消化，实现软着陆，不至于出现日本式的崩盘。
泡沫破裂导致“失去的20年”
一般认为，日本房地产泡沫的成因，始于1985年广场协议签订后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口陷入困境，日本为了维持经济的持续高速增长，必须寻找新的经济增长点，而房地产成为唯一的选择。
于是，日本政府开始加速全面推行住房商品化，商业银行向居民发放大量购房贷款，贷款利率大幅下调，日本房价、地价开始快速上涨。
同一时期，政府干预外汇市场，放松货币政策，纠正日元过度升值，导致流动性过剩，房产、土地成为居民货币保值的替代品，当大量资金涌入房地产市场，使其升值，持有需求被打开，房屋、土地不再是使用需求，而是投资品。
历史上，1961年、1973年、1990年是日本房价、地价上涨的三次高峰，但前两次高峰时期，日本都处于8%以上的经济高增长时期，伴随城镇化进程，经济和自住房需求支撑，并未形成大的泡沫。
但到了1974年，日本的城镇化率已经达到74.9%，此后的20年，日本的城镇化进程实际上已经停滞，此时房地产不再由自住房需求有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了较大的泡沫。
日本意识到房地产的快速发展严重影响了日本经济未来的发展方向后，紧急采取了纠正措施。1990年3月，日本央行发布的《关于控制房地产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。1989年3月至1990年8月，日本央行连续5次上调贴现率，过于剧烈的货币紧缩政策加速了资产市场的崩溃。1992年，大藏省又开征土地价值税，征收额为遗产税评估值的0.3%，这让本来就不景气的房地产业雪上加霜。从金融到土地双管齐下的政策调控，导致泡沫迅速破灭。
此外，由于日元升值，外资大量涌入日本，助长了日本股市、楼市泡沫，但从1990年开始，外资开始撤离日本，许多海外投资机构趁机戳破日本股市、楼市泡沫，大赚了一笔。
日本经济陷入泥潭至今未能自拔，这20年被称为“失去的20年”。
中国房地产市场有望软着陆
深圳市国土资源局一位人士2014年到日本考察后发现，由于交通发达，在大东京、阪神、名古屋三大经济圈工作的日本已婚人士大多居住在经济圈周边的卫星城，但这里的房价只相当于中国三四线城市的房价，折合人民币也不过3000多元每平方米。而日本2014年的人均GDP是中国的6倍多。
中国房地产市场是否会重蹈日本覆辙，一直是各方关注的问题。
第一是宽松的货币政策，2008年中国推出4万亿刺激计划后，由于流动性过剩，大量资金涌入房地产市场，大城市房价普遍翻番，房价收入比居高不下，与居民实际购买力脱节。
但不同的是，中国政府没有踩下日本式的“急刹车”，而是通过行政调控手段，将货币政策调整至适度水平，出台限购限贷等措施，加强外汇管理，控制境外热钱流入，有效遏制了投资投机的蔓延。此后，每当房价上涨，政府就调整政策，投资投机逐渐被挤出，住房逐渐回归到刚性需求支撑的居住本源。
深圳一家龙头房地产公司的高管坦言，尽管政府的行政调控措施遭到房地产企业和市场人士的公开批评，但必须承认，在保障性住房制度不完善、房产税缺失、市场化监管手段不够充分的背景下，幸亏中国政府及时采取调控措施，有效阻止了投机行为进一步吹大泡沫，否则房地产市场硬着陆的风险很大。
此外，中日两国处于不同的发展阶段，有各自的差异。万科董事长王石认为，人口老龄化、城镇化率瓶颈是导致日本房地产泡沫破裂的关键因素。中国目前的人口状况相当于日本上世纪60年代的水平，房地产泡沫确实存在，但不会像日本那样迅速破灭。
住房和城乡建设部专家秦宏介绍说，1989年，日本的家庭户数与单位数之比为1：1.3，也就是说全社会住房总量多13%。20世纪70年代，日本城镇化率已达76%，而中国目前城镇总人口7.3亿，城镇化率为53%，还能提高十几个百分点。城镇常住人口每年新增接近2000万，这些新增人口都需要靠新建住宅来解决。
更重要的是，从宏观和基本面来看，目前我国经济正由高速增长转向中高速增长，但还能维持7%以上，我国城镇居民家庭平均住房数量才刚刚达到1套左右，尚未饱和，我国房地产行业的基本面更接近日本上世纪70年代初或中期的情况，而非上世纪80年代末。
虽然中国城镇化进程尚未结束，但另一个不容忽视的问题是，中国住房短缺时代已经过去，住房存量极高，从需求来看，购房适龄人口（25-49岁）将在2015年达到顶峰，随后进入下行通道，中国房地产长期拐点即将到来。
事实上，近年来中国房地产泡沫已经部分破灭，例如投机过度的温州（楼市），受货币紧缩和实体经济衰退的影响，2011年房价暴跌，至今仍未恢复。此外，鄂尔多斯（楼市）、惠州（楼市）等三四线城市房地产也因前期投资过热、房地产供应过剩等因素，开始进入去泡沫阶段。
一个新趋势是，房地产区域分化越来越明显，人口和资金持续流入的一线城市和二线核心城市，市场仍有源源不断的刚需支撑，而人口持续流出、供应过剩严重的三四线城市，房地产市场持续低迷。