【摘要】2016年房价将下跌的15个城市，楼市崩盘绝密时间表！人民币贬值影响楼市，降准降息刺激楼市，就连任志强和牛刀这两位观点经常相左的地产大佬也始终认为房价会下跌。可见，2016年初或将出现一次楼市大动荡，届时，中国楼市将进入新一轮的低迷周期。下面我们就来看看2016年房价将下跌的15个城市。
2016年房价将下跌的15个城市，房地产市场崩溃的绝密时间表！今年以来各种救市措施陆续出台，房价看似一片大好，其实房地产市场已然岌岌可危。多方数据显示，中国房地产市场已不再“乐观”，人民币贬值影响房地产市场，存款准备金率下调、利率下调刺激房地产市场，就连任志强、牛刀这两位观点经常背道而驰的地产大佬，也始终认为房价会下跌。可见，2016年初或将出现房地产市场大动荡，届时，中国房地产市场将进入新一轮的萧条周期。下面我们就来看看2016年房价将下跌的15个城市。
8月底，央行再次降息降准，至此，央行本轮已降息五次、降准四次。至于楼市，业内人士普遍看好此次降息降准后的楼市，多数业内人士认为，在央行降息降准的政策刺激下，将出现一波入市潮。短期来看，未来几个月楼市成交量，尤其是下半年的黄金九、十，短期内必然会出现回升，黄金九、十没有太大悬念，今年，即使是一线城市，部分二线城市，也将再次成为楼市的“大年”。
从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市房价很可能在“金九银十”逐步坚挺，这是未来几个月必然出现的现象，尤其是一线城市及市场基本面较好的城市（库存周转周期在15个月以内的城市，如合肥、南京、苏州、南昌等城市）。
笔者并不否认未来楼市的上述走势，但我们不能只关注目前乐观的市场形势。“金九银十”之后楼市会如何？2016年之后的房地产市场又会如何？这些都是今年“金九银十”之后我们应该关注的话题。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房地产市场环境今非昔比，如今楼市供需基本面基本平衡，短期内楼市仍面临去库存问题，即使取消限购、下调存款准备金率、降息等“救市”政策落地，也无法改变中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九银十”有所表现，但至少会推动部分城市楼市繁荣。然而，这种繁荣的背后，是“救市”政策不断刺激、透支楼市需求的结果。这种繁荣的背后，潜伏着一场楼市危机。而这场危机极有可能在2016年初爆发，届时楼市将陷入新一轮的低迷周期。具体来说，有以下六个原因：
原因一：楼市供需基本面已基本平衡，今年楼市基本面恢复向好“大年”难以为继。
同策咨询研究部结果显示，2010年左右，我国城镇户均住房套数达到1.0套。按照国际标准，城镇户均住房套数达到1.0套，意味着我国房地产市场供需基本平衡，楼市进入下半场。未来楼市增量房增速下降，房地产市场逐步进入存量房时代。这在未来房地产市场的需求特征上将体现出增长相对平稳、需求更加差异化的市场特征。
从房地产市场总体走势看，当前房地产市场已进入下半年，供需基本面基本平衡，市场需求得到基本满足。今年由于多轮“救市政策”，房地产市场基本面复苏向好的“大年”难以为继。
原因二：央行“双降”之后，楼市需求被透支，下半年以后楼市将陷入低迷。
今年“330新政”实施以来，大中城市房地产市场成交量价回升，主要得益于前期积压需求的集中释放，以及需求集中释放导致的市场需求透支。如果房地产开发商认为未来楼市会维持这样的量价走势，其实是对市场的误判，在未来市场发生变动时，极有可能陷入被动局面。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，当四季度本轮市场需求释放完毕后，下一轮市场调整就会到来。笔者认为，央行“双降”之后，房地产市场本轮量价齐升的态势将持续到今年四季度末。也就是说，央行“双降”之后，房地产市场的需求将被透支，下半年之后房地产市场将陷入低迷。从时间角度看，新一轮房地产市场调整极有可能在2016年初到来。届时，如果企业在今年下半年不“未雨绸缪”，那么房地产企业可能陷入被动促销的境地，企业的资金也会遇到问题。
因此，在央行降准、降息等政策利好“窗口期”里，房企首先应主动调整新盘上推节奏，管控好五次降息、四次降准后的增销去库存“窗口期”，增加“金九银十”乃至年底后几个月的销售业绩占全年比重，防止四季度末乃至2016年年初市场环境发生变化，导致企业被迫上推新盘。
原因三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向向美元资产或房地产转移，中国取消外资持股限制对国内房地产市场象征意义大于实际意义。
美元加息预期强烈，从全球客户或者财富阶层的资产配置来看，购买或者增持美元资产成为他们的首选，而美国房地产市场更值钱。在这样的市场背景下，中国放松了外国人在华购房限制。笔者认为，放松外国人在华购房限制，对国内房地产市场和去库存的作用并不大。中国取消外国人购房限制，对国内房地产市场来说，象征意义大于实际意义。原因很简单，在对比中美房地产市场价值时，全球客户或者财富阶层还是会选择更值钱的美国房地产，而不是中国房地产市场，即使选择了中国房地产市场，也只会关注一线城市和极少数二线城市的中型房产，难以改变房地产市场的大趋势。
原因四：“”频发是房地产市场的一个体现，房地产市场结束后必然会有一个调整期，房地产市场会出现一个周期性的低迷。
今年以来，北上广深等一线城市，以及合肥、南京、武汉等城市频频出现“地价上涨”的现象。笔者认为，今年以来土地市场的高溢价和“地价上涨”现象，确实是在商品房市场成交量回暖的市场背景下出现的。如果今年市场成交量的回升，带动了开发商在土地市场上“拿地”，如果这种“拿地上涨”成为常态，那么市场可能很快就会走向另一个方向：随后的市场调整期。
不管土地市场以何种形式、何种方式出现“高溢价”、“高地价”现象，笔者认为，在房地产市场仍在复苏的大背景下，土地市场的“高溢价”、“高地价”并不是什么好事，土地市场的“高溢价”、“高地价”就是魔鬼。如果说当前的土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场的复苏趋势，那么这很可能是市场趋势的偏离，可能导致房地产市场调控政策由目前的“救市”转向再次收紧，市场将再次陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，在经历了2009-2010年、2013年土地市场“炒作”频发之后，包括土地市场在内的房地产市场在2011年、2014年陷入低迷。从今年土地市场的表现来看，如果今年下半年土地市场“炒作”现象继续频发，那么这意味着2016年房地产市场将陷入低迷调整期。
原因五：房地产市场“救市”政策出台得越频繁，说明当前房地产市场形势越严峻，未来房地产市场面临的问题就会越多，未来隐藏的市场风险还会更多。
自去年下半年以来，尽管大部分城市取消限购、“四大政策”松绑限贷、330新政出台、各地释放“救市”措施、央行五次降息四次降准，各种与楼市相关的政策层面利好接踵而至。但这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会持续回暖，也不代表未来出现的问题会越来越少。笔者认为，“救市”政策出台得越频繁，说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题也会越多，未来隐藏的市场风险依然会更多。
原因六：对于多数大中城市来说，去库存压力依然较大。房地产市场基本面并未发生实质性变化，这是房地产市场的基本“国情”，这也决定了未来房地产市场仍将面临阶段性调整的市场压力。
事实上，从短期来看，当前楼市仍处于调整期，市场基本面并未发生明显变化。“去库存”仍是市场主旋律，这一基调不会因一线城市及部分二线城市成交量的回升而发生明显变化。对于房企而言，去库存压力依然较大，部分房企如浙江广厦甚至选择退出房地产市场。从中长期来看，经济基本面下滑的压力仍将使2015-2016年楼市需求动能不足的问题持续显现，迟早都会面临去库存的压力。