近年来房地产行业进入平缓发展期，新房需求量下滑、资金成本持续上升，带来的利润空间缩减让本就竞争激烈的行业集中度愈发提升。整体来看，百强房企在土储、现金流等方面仍然具有显著优势，但部分坚持质量稳步发展的中小企业也开始逐渐摸清适合自己的道路。

2020年的疫情造就了谨慎的主旋律，但随着市场逐渐复苏，不仅国内大小房企销售开始活跃，不少外资也纷纷踏入中国市场踊跃投资。在疫情与调控的双重影响下，房企要如何乘风破浪、突围而出？未来的市场走向又会如何？

观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并将研究成果汇集成册，在2020博鳌房地产论坛发布《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》，与行业共谋划，同成长。

中国特色的商品住房经济，既壮大了金融，也支撑了财政，而不是对两者带来巨大风险，哪怕是潜在的。至少现在仍然是如此的因果和相关关系。从来没有商品房的价格泡沫，只有超发的货币泡沫。从来没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。世界各国商品房价格的历史走势，从来都是锯齿型（一直是有涨有跌而不是只涨不跌）、趋势性上升，而房价下跌从来都是局部的、阶段性的。

中国近三十年的房价上涨幅度，从无所谓“史上没有”，都没有超过1850-1940期间上海主城区地价、房价和租金的上涨幅度，那才是大巫。面对高房价，市民和市场都己经具有承受能力（心理和经济）了。90%居民（家庭户）都有了随涨价高的产权住房，可以转让变现，可以抵押获贷，可以加投改善。我国大多数人已经在较低或者较高水平上，基本解决了住房问题，这是三十年来我们最彰显的德政。

我国商品住房市场不但是总体健康的，也是总体供不应求的。中国房地产市场的黄金时期从来就没有过去。土地一级市场从未展开过真正的市场整顿，为买房离婚率大幅上升，新房价格低于同一区域二手房市场价格，二手房真实交易价格低于交易登记价格，丈母娘绝对不同意女儿嫁给租房或居住保障房的女婿，二手房交易实行高首付，70%的市场供应量要求是90平方米以上的房子，限购、限价、限贷、限售、限离。

2003年起，以遏止房价过快上涨为核心目标的调控政策，一方面是失灵失败的，另一方面也正是政策本身推高了房价。现行房地产的政策调控，应该反思，应该调整。别再每隔三个月喊一遍“不放松”了，别再一轮又一轮“约谈”地方政府了，这委实是没有用的。