中山大学学报论丛，２００７年第２７卷第１１期ＳＵＮＹＡＴＳＥＮＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＦＯＲＵＭ，Ｖ０１．２７Ｎｏ．１Ｉ２００７人民币升值对我国房地产业的影响‘张建军（万联证券有限责任公司，广东广州５１０８００）摘要：近年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大的影响。本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观层面上做了不同分析，以期对制定相关政策提供有效的参考。关键词：人民币升值；房地产业；影响中图分类号：Ｆ８１２文献标识码：Ａ文章编号：１００７．１７９２（２００７）１１－０２５８－０４当前随着人民币升值的加速，对国内经济产生了重大的影响。从其他国家的发展过程中可以看到，一个国家的货币升值，会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。上个世纪９０年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的１３本房地产泡沫破灭，是世界各国历史上至今为止最大的一次房地产泡沫。人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币汇率未来继续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入，还将对国内经济产生更大的冲击。因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义。

一、人民币升值与房地产业的关系尽管在现行的政策下，由于资本项目的管制，国际游资不能大规模的进入国内投机人民币升值，但是他们正在以政策允许范围内的方式悄悄进入，这个突破Ｅｌ就是房地产行业。选择房地产。这也是由于房地产的特殊性质决定的。房地产业是国民经济的重要组成部分，占有重要地位。改革开放以来，房地产占ＧＤＰ的比重越来越大，从１９９７年的１．６９％一路攀升到２００２年的１．９４％，许多地区更高，如上海所占比重高达７．３９％。房地产业的贡献不仅体现在总量上，还体现在对经济增长的推动作用方面，如在２００３年房地产业直接拉动我国国民经济增长的份额达１．３％。除此之外，房地产还通过对其他相关产业的作用间接拉动国民经济的发展。首先，房地产业对金融市场存在严重的依赖。房地产业属于实体经济范畴，但它不同于一般实业，与金融存在密切联系。无论是最初的开发建设还是最终的消费需求，都离不开金融，这种情况在我国房地产业更为严重。购买土地、原材料的资金以及施工建筑的费用绝大部分来自银行贷款，而对房地产的最终需求也要依靠银行提供的住房抵押贷款。其次，房地产具有类似于金融产品的保值增值特性。商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性。

例如，商品房可以为投资者带来稳定的收益，表现为房屋的租金收入。同时，由于土地的稀缺性和以及相反的巨大的住房需求，房地产有着很大的升值空间，买卖差收稿日期：２００７一１０—１５作者简介：张建军（１９６８一），男，河南商丘人，博士，万联证券有限责任公司总裁。价形成了另外一个利润来源。而且由于兼具实业产品的特性，房地产投资风险要相对比金融产品更小，也就是，在市场形势发生不利变化时，金融产品的价值可能趋向于０，而投资房地产由于投资者拥有实实在在的房产，损失可以大幅减小。最后。我国房地产业迅速发展的主要原因在于住房分配制度的改革。随着住房商品化程度的深化，住房已经成为一种重要的投资品。同时，房地产的升值预期也决定了房地产交易主体投资行为，也进一步推动了房地产价格上扬。二、人民币升值对房地产的影响（一）人民币升值对宏观房地产的影响１．财富效应。财富效应是由于货币政策实施引起的货币存量的增加或减少对社会公众手持财富的影响效果。财富包括两种形式：金融资产和实物资产。财富效应会直接带来商品需求的上升。从日本、韩国、新加坡等国家的经验来看，伴随着货币的升值，往往出现房地产价格的上升和股票市场的上涨。这就主要得益于“财富效应”。

一国本币升值，意味着这个国家财富的增加，人民的国际购买能力的增强。同样，对于我国而言，人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地产由于国内投资渠道狭窄更是将成为货币进入的主要方面。在货币可以自由兑换的情况下，本币大幅升值存在明显的财富效应。虽然，中国是一个有存在着外汇管制的国家，资本项目尚不能自由兑换，因此，人民币升值带来的财富效应该不会太明显。人民币的微升虽然会引来新的资金进人房地产市场，产生一定的刺激作用，但并不足以带来房价的大幅度上涨。但是，近期未登记的资本流入的上升，也就是反映在我国的国际收支平衡表上误差和遗漏项的上升的确值得关注。而当前房地产市场价格大幅度上扬的现状也说明这种财富效应的影响之深。２．流动性效应。在学术上，流动性效应又称为资产调整效应，指货币供给增加，会刺激对非货币金融资产即有价证券的需求及其价格上涨和利率下降的现象。流动性效应主要反应在两个方面：一是升值预期中的资金流动，即市场预期人民币将要升值，大量的短期投机性资金将涌人中国，这些“游资”中相当一部分将流向房地产市场，从．而推动房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。

人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对其他地区可观。从另外一个方面看，投资者预期货币将持续升值，则大量资金必通过各种渠道进入国内市场，从投向来看，由于股票市场和房地产市场等流通性较好从而成为这些资金集中的领域，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。从国内投资渠道上看，国内投资渠道的有限使得大量银行存款流入房地产业。统计数据显示，４月末银行业机构存差达１０．１万亿元，初步测算当前银行业机构流动性约在２．６万亿元左右。目前，我国一年期存贷利率差为３．６％（５．８５％一２．２５％），而美国仅为０．５％（５．７５％－５．２５％），这意味着与美国同业相比，我国银行业具备了谋取暴利的条件，除去２０％利息税和２％左右的ＣＰＩ，民众的银行存款不但不能保值增值，甚至是在贬值。在高流动性压力下，银行利率又不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。正是由于市场存在着这种强劲的投资性购买需求，使得地产商们对高端市场的高额利润趋之若鹜。据房地产的统计数据显示（房地产网站），上海的投资性购房比例为１６．６％，而单价２５９在７０００元以上的房屋，投资性购房比例为３９％；一份南京民间调查机构的调查显示：２００３年南京市投资性购房比例为１７．１％，而在这年的第四季度，这个数字上升至２４％。

３．预期效应。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应还将产生明显的放大效果，从而进一步带动房地产市场的上涨。‘从其他国家的经验来看，预期效应对房地产市场的影响是极大的，例如日本在接受了“广场协议”之后，１９８５—１９９０年问日元大幅度升值，同时大量资金涌人并进入房地产市场，日本地产价格指数上涨了４倍多，最终导致地产泡沫破灭，使得日本不动产整体跌幅达到７５％。反之，如果投资者认为升值只是一步到位，则升值之前涌入的大量游资可能会选择获利了结退出，这种游资大规模的退出也可能导致房地产价格的大幅下跌。 从当前我国的情况来看，普遍认为人民币币值是被严重低估的，在人民币保持良好升值预 期下，按照资本的逐利本性，大量的国际热钱会进人中国的房地产市场，推动房价水涨船高。 尽管近１３人民币对美元汇率中间价曾创下七点九八四五的历史新高，较一年前汇改前累计升值 约三点五个百分点。但人民币升值压力持续存在。上半年９．９％的ＧＤＰ增长率，六百一十四亿 美元的贸易顺差，一千二百二十二亿美元的新增外汇储备，使得国际社会对人民币升值预期较 之以往愈发强烈。今年以来，进入中国的热钱呈逐月递增态势，且很大部分积聚到了房地产 业。

来自香港中原（中国）物业顾问有限公司的最新研究数据显示，预计今年下半年，港商 在内地投资的地产项目将达１０３５０宗左右，较上半年上升约１７％，预计投资总额将达到６０亿 元。有专家认为，港商疯狂投资内地房地产业主要是对人民币升值抱有较高的期望，用外币投 资内地房地产项目，随着人民币的升值而使手中的项目加速升值，港资进入内地房地产市场带 有炒作和投机的性质。 国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加 上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择。国际资本投入 房地产市场有两种直接诱因，其一是期望从人民币升值中得到更大收益。一旦人民币升值，在 外汇兑换成人民币资产后可以从抛售资产中获取高回报。其二是从事房地产炒作可以获得远高 于其他成熟市场国家的收益。调查显示，海外流动资金在美国房地产市场的平均年回报率为 ６％一７％，１３本为４％左右；而在上海其年收益可以达到２０％一２５％，北京也在８—１５％之间。 以上三种效应，对房地产市场影响最强烈的是预期效应，其次是资金流动性效应，而财富 效应在理论上和逻辑上是成立的，但对比来说，对宏观房地产市场的影响最弱。

Ｉ二）人民币升值在微观层面上对房地产的影响 １．房地产的上下游。房地产行业的上游产业指的是钢铁、水泥和能源等方面。对于这些 产业来说，因为很多会涉及到海外采购，如石油、铁矿石等等，因此人民币升值之后会造成海 外采购成本的降低，影响到整个上游产业的价格降低，有利于房地产行业的降低成本。从房地 产本身来说，人民币升值将导致建筑材料出口减少，从国外进ＶＩ价格也会更加便宜，因此建材 市场总体将有所下降，这在一定程度上可以降低房地产建筑成本，有利于房价或者增加房地产 供给。房地产业的下游产业主要是指购房者。目前来讲，内需自住房占主流，人民币升值对这 部分需求来说并没有什么影响，但是对于投资性需求，特别是外币投资来说，可能会加大投资 力度，进而导致投资型物业的升值，带动整个房地产市场的升值。 ２．房地产供需。从房地产的供给来说，因为土地是被国家严格控制的，因此房地产供给 受人民币升值的影响不大，而房地产需求，正如上面分析，因为内需自住型购房占主流，因此 也不会有很大影响。而又可能因为投资型物业的增加而带动整个市场价格的上涨。 ２６０ ３．房地产融资。人民币升值后，外资可能会加大投资力度，因此融资规模和渠道会有所增加，而外资进入的方式是多种多样的，包括战略合作、直接投资、购买现成物业等等，多种 方式相互交汇。

对于实力较强的开发商来说，融资渠道多了，就有可能会加强整体的投资 力度。 语。从以上分析可以看出，人民币升值对房地产行业的影响，在短期内对于整个房地产行业来说是一个利好的消息，但是，从长期来说，由于货币持续过度升值会导致ＦＤＩ下降，外资需要 下降及净出口下降又会引起经济减速，从而使房地产需求下降，并会引起通涨水平下降，从而 导致房价大幅下降。从当前来看，人民币升值会借助“蝴蝶效应”推动房价上扬，甚至会产 生极强的互动效应。人民币升值也通过“链式效应”在宏观和微观层面上对国民经济产生重 大的影响。同时，房价的上涨已经成为诱发中国经济出现“通胀”现象的一大主因，针对房 价高涨的局面的调控政策也尚须观望。所以，相关管理部门应该继续加强形势的跟踪分析，采 取有效的措施监控人民币升值效应及监控房地产市场，尤其是加强对海外热钱的监管，实现房 价的合理复归，防止“热钱“给房地产有序和健康发展带来的负面效应。 参考文献： ［１］王仁涛，张维然．人民币升值对我国房地产的影响［Ｊ］．经济论坛，２００５，（８）． ［２］韩立达，徐海鑫．论我国汇率调整与房地产业发展［Ｊ］．中国物价，２００５，（８）． ［３］王晨．人民币升值对房地产市场的影响［Ｊ］．中国房地信息，２００５，（９）． ［４］王刚．人民币升值对房地产影响的分析［Ｊ］．重庆建筑，２００５，（８）． ［５］刘铁军，屠梅曾．房地产、游资冲击与人民币汇率稳定［Ｊ］．经济理论与经济管理，２００５，（７）． ［６］王国军，刘水杏．房地产对相关产业的带动效应研究［Ｊ］．经济研究，２００４，（８）． （责任编辑杨海文） ２６１