一位北京购房者讲述了自己围绕“930”的亲身经历。

文字| 王芳杰 编辑| 米娜

一下子，大家都有钱了。亲朋好友相聚，还没来得及寒暄几句，话题就转到了同一个问题上：“你家房子涨了多少了？”“哎呀，涨了这么多，还不赶紧换？”“我在看，我在看。”“你在看哪里？几间卧室？总价多少？”“望京，120平米的小三居室，一千多万。”“望京三居室，一千多万左右，真的不贵，真的不贵。”

那是2016年8月，王茹（化名）陷入了一个又一个类似的谈话中，她时常觉得一切都是假象，就像两年前，她在创业圈的时候，大家不停谈论的是几百万的融资、几千万的估值。她清楚地记得，包括她自己在内的一些有志的朋友，没有拿到融资，很快又回到了原来的人生轨迹，而另一些人，没有拿到融资，第一轮就迅速烧钱，却遭遇了资本寒冬。对于王茹来说，场景很相似，只不过创业者手里拿着BP（商业计划书），房主手里拿着房产证。就算BP真的融到了钱，这些钱也不属于他；就算房主成功从房产中套现几千万，也会加码储蓄、加杠杆，换取更贵的房子。

买房，买房，买房！“只有傻子才会把钱存银行”。2016年前三季度，全国商品房销售面积同比增长27.1%（国家统计局数据），五年期定期存款利率为2.75%，北京三季度纯商品住宅平均销售价格同比增长27.8%（数据来源：网易房产数据中心）。

投资市场就像一个“菜市场”，当证券交易所像“菜市场”一样挤满了退休大妈时，意味着牛市即将结束；当售楼处人头攒动如早市，意味着调控政策即将落地。从9月30日开始，北京、上海等22个城市陆续发布房地产调控政策。

“现在的市场行情怎么样？”近日，当《中国企业家》记者向中原地产首席分析师张大伟提问时，他的回答是“冰雪奇缘”。

巴努羊

深圳是最早经历这波增长的城市。自2015年3月起，深圳房地产市场的气氛逐渐升温。当年10月，深圳新房成交量环比增长38%。次月7日，深圳某大型楼盘开盘，彻底引爆了当地购房者的情绪。为了容纳1.1万名客户，开发商特意租下场馆卖房。开盘当天，1637套房源被抢购一空，均价4.35万元/平方米，成交额高达60亿元。

“巴努约受到羊贩子邓特诺的侮辱，于是买了一只羊，赶到海里。羊群也跟着跳进海里。”《巨人传》中的这个故事，或许是最早关于羊群效应的描述。动物一旦融入群体，群体意识就会取代个体意识。而每一轮房地产泡沫飙升的背后，都有羊群效应在起作用。

越来越多的“巴努越洋”投资楼市，类似的抢房场景在深圳上演，而这股风气迅速蔓延至上海、北京两大一线城市，随后又蔓延至杭州、无锡等经济发达地区。

2016年3月，北京通州区某大型房地产项目首期住宅正式开售，均价3万元/平方米，一个月内便被抢购一空。

8月，全国70个大中城市商品住宅均价环比上涨1.26%，同比上涨7.54%，二手房均价环比上涨0.89%，同比上涨5.74%。9月涨幅还在扩大。全国各地售楼处上千人抢购的新闻纷纷报道，朋友圈甚至流传着开发商组织客户打麻将，谁先赢谁就能买到房子的笑话。

9月初，当王茹接到经纪人电话，说她家位于北京五环外的一套三居室能卖到1500万元时，她觉得难以置信。看到房子，她打开链家APP，发现邻居们的报价都在8-9万元每平米左右。而2008年以1万元每平米售价售出的望京荣科橄榄城，目前该楼盘的要价是10万元每平米。

作为一名普通工薪阶层，王茹突然暴富，身家千万，但喜悦只持续了五分钟，毕竟不能套现房子，但她心心念念想换一套学区房。链家APP显示，9月工作日，日均签约量超100套，周末更是突破300套，供需旺盛的市场提升了换房可行性。

9月初的一个周末，王茹和家人抱着看房的心态，来到北京西城区的一家房产中介公司。如果说此前她只是通过网络对牛市有一些直观的了解，那么看房的第一天就让她有了切身的感受。西城区一套标价1580万元的房子，她刚走出门，就有客户走了进来。几个小时后，她在链家APP上打不开房源页面，链接显示为“该房产已下架或已售出”。几天后，该房产的链接再次解锁，要价改为1820万元。

几天后，经纪人又带着王茹去看了另一套房子，标价1150万元。业主把所有的看房预约都集中在一个上午，王茹进去的时候，业主直接告诉她，房子涨价了20万元。越是在这个时候，人们买房的心理压力就越大，有抓住财富第一次机会的渴望，也有错失良机的恐惧，短短一周的时间，王茹彻底成了“巴奴岳阳”，她已经订了一套1850万元的房子，并交了100万元的定金。对于她这样的普通家庭来说，这个决定无疑充满风险，如果房子卖不出去，违约金就是房价的总额，巨额的资金会立刻压垮这个家庭的财务。“这个市场，没有卖不出去的房子”，经纪人安慰她。

果然，卖房速度出乎王茹的意料，不到两周，她的两套房子就全部签约，总售价约1800万元。对王茹来说，一切都像是做梦一样，几天之内，她就签下了总价近4000万元的成交合同。“那时候，我真的觉得自己是个有钱人了。”她笑着说。

如果二手房中介在行业里混了很久，就会发现今年是赚钱最好的年份。以前帮一个潜在客户买房，需要几个月到一两年的时间，但前三季度，像王茹这样，很大一部分客户十天之内就交了定金。房屋的销售率、房价的涨幅，根本不是购房者能考虑的。房产中介为了抢夺客户，展开了一系列的“战争”。一个潜在客户的车停在链家门店前，他离开的十分钟内，很有可能就会接到中原地产的电话。这家房产中介已经拥有和俄罗斯克格勃一样强大的能力。

9月底，一些供需极不平衡的地区出现房源紧缺现象，房产中介抢房竞争愈发激烈。有房产中介对房产中介“刷”房数量提出明确要求，才能获得独享房源。有业主提出，在签订交易合同前，每月需支付2万元报酬。

今年也是开发商最好的一年，前三季度，中国恒大销售额达2806亿元，同比增长118%，万科销售额2629亿元，碧桂园销售额2256亿元。“生命之光”销售人员告诉记者，虽然近几个月一直没有房子卖，但10月份之前，几乎每天都有几十组客户上门询问情况。

销售速度之快，连开发商自己都心生恐惧。9月底，一家开发商的副总经理觉得市场太不正常，政府可能要出手干预。他多次给在北京市住房和城乡建设委员会工作的朋友打电话询问情况。问及是否会出台政策，对方总是回答“没听说”。

然而，9月30日晚，就在不少人收拾行囊，房地产富豪们松口气、提高出行预算的时候，北京市政府办公室转发了市住房和城乡建设委等部门印发的《关于促进北京市房地产业发展的若干措施》的通知，以及《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，给大家敲响了警钟。

“资金正在涌动”

这一次房地产牛市来得太快，让人没来得及防备，2015年12月中央经济工作会议提出2016年的目标就是去库存，的确，截止2015年年底，全国房地产库存超过7亿平方米，创历史最高水平。虽然深圳、上海等城市的房地产市场有所回暖，但看起来离牛市还很远，为了消化庞大的库存，从2014年9月30日至2016年2月，中央各部委陆续出台了一系列刺激房地产市场的政策，一线城市及部分二线城市的房地产市场日渐火爆。

张大伟把房地产牛市的三大诱因概括为“财富效应、资金流入、资产荒”。财富效应非常直观，当身边的朋友靠买房轻松赚翻倍时，又有多少人能抵挡住财富的诱惑呢？

过去几年，中国经济面临通货紧缩压力，10月份之前PPI已连续54个月为负，被动的流动性收缩需要宽松的货币政策来对冲，2014年央行实施了两次定向降准和一次降息，2015年央行五次下调存款准备金率和利率，2016年年初央行再次下调存款准备金率。

那么这些钱最后都流向了哪里呢？中国民生银行首席经济研究员温斌对《中国企业家》记者表示，在经济的各个领域中，能承担更多资金的并不多。

目前中国经济整体负债率已经达到260%，这个水平即使在新兴国家乃至发达国家也是比较高的水平。其中企业部门负债率高达160%，明显已经没有去杠杆的空间，需要去杠杆；政府负债率在50%-60%，看似不高，但是由于周期错配，确实没有去杠杆的空间；剩下的债务分别属于家庭部门和金融部门，其中家庭部门的负债率为20%，这个负债率相对于美国的40%来说，是留有想象空间的。

上述一系列刺激政策的核心是提高购房杠杆率。比如，首套房最低首付比例降至20%，即使居民已经有一套住房，只要还清贷款，下次购房仍可认定为首套房。银行乐见这些政策。从银行信贷结构来看，住房抵押贷款一直是坏账率最低的类型。另外，由于住房抵押贷款都是全额抵押，首付比例大多在30%以上，这意味着只要房价下跌30%以内，银行就能控制风险。

中原地产研究中心根据央行和国家统计局数据得出，2016年，银行信贷总量和房贷总量双双增长，今年前三季度信贷总量达到10.16万亿元，逼近去年全年11.72万亿元。其中，住房贷款总额达到3.63万亿元，超过去年全年的2.7万亿元。住房贷款在信贷中的占比由2015年的23%迅速上升至35.7%。

温斌表示：“虽然居民贷款存在加杠杆的空间，但也要警惕杠杆率过快增长。”事实上，官方数据只能反映房地产领域部分杠杆率，还有相当一部分杠杆率没有被统计进去。

交易过程中，经纪人想着王茹再多借一点钱就能买到更贵的房子，毕竟很多人都这么做。现在，除了常规的住房抵押贷款，首付还有很多其他的融资方式。如果客户只需要短期资金，很多中介可以提供过桥资金。如果客户不想拿原有房产作为首付，哪怕房产已经抵押出去，也可以通过增量贷款的方式获得融资。中信银行一位人士9月初对记者表示，该行认可二次抵押贷款，只要借款人在北京有注册的公司，银行就可以以经营性贷款的名义发放贷款，几乎无成本。

此外，各类民间融资公司都能为购房者解决资金问题，一家P2P公司向王茹提出，只要有房产，不管有没有抵押，都可以提供资金，而且只用一周时间就能融到数百万元。

由于房价上涨过快，不少投资者产生了短期套利的想法。记者从多位业内人士处了解到，售楼处中两个高危群体在增多。一类是支付能力不足者。不仅首付不足，实际收入也无法覆盖月供。但他们只追求短期博弈，通常以高额贷款的形式完成交易，房屋交付前手头剩余余额仅够支付月供。连首付都不够，他们就通过众筹凑钱来支付首付和每月的分期付款。

大量资金借杠杆进入楼市，但政府显然是想让它们去库存严重的地方去降库存，事与愿违，除了40多个人口净流入的城市房价和销售率快速上涨外，其余两三四线城市，房地产市场并无太大变化，大量库存就集中在这些地方。

银行对钱也有“感觉”。张大伟调研后发现，他们更青睐一二线城市。由于掌握着贷款利率的灵活性，银行对一二线城市和三四线城市的优惠力度不同。首套房可以享受利率15%的优惠，而三四线城市购房者只能享受10%的优惠，甚至是基准利率。但由于三四线城市房屋总价不高，当地购房者对首付比例并不敏感，而是更关注月供的变化。

自去年汇改，以及今年人民币纳入SDR以来，人民币贬值幅度已超过10%，这让不少高净值人士开始考虑资产保值的问题，目前人民币投资标的中，除了房地产，其他的收益率较低，风险更高。当然，这部分人大多集中在一二线城市，但这些城市的新增土地供应近几年一直在减少，以北京为例，截至10月中旬，仅8年时间，华润就拿下的清河地块的商住面积就达到55万平米。

楼市走向何方？

王儒被9月底发表的一篇网络文章吓到了。文章描述了日本90年代初房地产泡沫破灭后当地民众的生活状况，有人流离失所，有人继续工作到70岁。随着中国逐步退出量化宽松，人民币进入贬值通道，越来越多的人开始讨论日本和俄罗斯。它们都经历过货币贬值、资本外流、经济崩溃，它们过去的经历值得我们借鉴。

不过正如央行行长周小川所说，人民币不存在大幅贬值的基础，中国外汇储备虽然有所下降，但仍是全球最高，中国经常账户仍然处于盈余状态，人民币一定程度的贬值可以有利于出口贸易拉动产业发展，刺激国内消费，并不是坏事。10月份PPI已经重回正数，CPI涨幅也有所扩大。

不过房价的快速上涨确实增加了经济的复杂性，如果美联储进一步加息，央行也可能加息以阻止资本外流。但高房价侵蚀了居民的月收入，透支了每个人未来的收入增长，加息预期可能压倒所有人。温彬指出，过去俄罗斯、日本的经济危机，最终都是因为加息而引发的。

控制房价能一定程度上控制风险。北京、深圳等地相继出台非常严格的调控政策。其中，北京二套房非普通住宅首付比例高达70%，非深圳居民购房社保年限由3年延长至5年。2018年，二套房首付比例也提高到70%。

此轮房地产调控有两个特点。一是由于区域分化严重，调控主导权下放给地方政府，实行“一城一策”政策。另外，这一调控的执行力度也空前严厉。例如，为严厉打击假离婚购房行为，某股份制银行上海分行实施“贷款升级审核”，通过调查“离婚家庭”的水、电、煤、电话、宽带等公用事业账单信息，查看账单是否有变化。通过与申请人住所的物业、居委会、邻居等进行间接核实，观察“离婚”夫妻是否还共同生活、关系是否融洽等，判断夫妻之间是否存在“假离婚”的可能。

早在去年9月，《房地产广告发布暂行规定》就已出台，但一直没有严格执行。10月13日，由深圳市房地产部门市场稽查局和各区局局长、副局长、领导等12人组成的委员会召开会议，讨论房地产广告问题。检查组对深圳10个区的20个楼盘进行突击检查，部分项目因过度宣传受到严厉处罚。此后，全国各地的房地产人士开始自发进行检查。“光是删软文就是大事，忙活了一周。”上述房地产自媒体人抱怨道。

链家地产一位业内人士告诉记者，自从北京进入存量房市场，链家控制了50%以上的存量房交易市场后，链家就成了北京市政府重点排查的对象，花费巨大的APP正在“缩水”，不仅房源数量大幅减少，按学区搜索的板块也消失了，也不再提供各小区的月度交易报告。

很多一手房项目都推迟了开盘时间，大家需要花些时间去筛选客户，劝阻资金不足的客户。一位资深地产人士告诉记者，开发商也在劝阻一些短线投资者，因为投资者对房价不是很敏感，一旦房价下跌，投资者可能会抛售以收回成本。如果开发商此时还在销售新楼，二手房价格低迷将对一手房定价造成压力。

为解决供给不足问题，北京市政府10月份加快了土地供应速度，同时恢复“限价抢地”政策。这一政策给予了未来房价一个明确的预期，但亚豪地产市场总监郭毅对项目后期的产品化有些担心。过去一两年，高房价倒逼开发商升级产品，但在楼盘和土地之间设定一个价格区间，其实也限制了开发商提升产品的空间。

万科城市之光一期项目，以无限系列概念为主，即130平米的空间，可由购房者根据需求改造成一至四房。“这样的产品，未来几年就会绝版。”郭毅表示遗憾。正因如此，她也认为，现有的一手房开发商降价的可能性不大。“降价的目的是为了快速出售，收回资金进行进一步开发。但新地块的利润空间很小，开发商最好追求现有项目的利润率，不要在意周转率。”

调控以来，房价涨势确实有所放缓。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2016年10月（截至29日），北京二手住宅网上签约共计19291套，较9月同期减少30.1%。其中，住宅成交量（不含经济适用住房）为0.88万套，较9月同期减少35.9%；成交均价为34798元/平方米，较9月同期下降2.8%；成交金额为338.18亿元，较9月同期增加2.8%，较9月同期减少27.3%。

任何市场最怕的就是追涨杀跌，所谓熊市是没有底的，政府也不愿意看到这种情况，温斌认为，在城镇化率不到60%的情况下，中国房地产市场中长期仍有较大的发展空间。

“一城一策”规定或将把钱带到该去的地方。在北京、上海和深圳严格限购的情况下，失去购房资格的购房者或将选择周边的三线城市。截至9月，31个省市均出台户籍改革方案，取消农业户籍。大量农民将迁入城市，首先集中在三四线城市，这将为这些地区提供长期需求“子弹”。

尤其是三四线城市，如今的高库存与前些年“高负债、多卖地”的畸形发展模式密不可分，土地财政已不可持续，为防止库存进一步增加，不少地方政府进行了债务置换，延长了债务偿还期限；与此同时，地方政府正以PPP形式鼓励民营机构接手基础设施建设项目。

“最迟明年四季度市场就会回暖。”张大伟依然持乐观态度。在保增长的前提下，明年四季度调控很可能放松。另外，楼市每三年就会出现一次周期性上涨。而他采访的购房者中，大部分人认为调控效果有限，房价还会继续上涨。“他们会观望几个月再出手。”张大伟说。

至于泡沫是否会继续扩大，是否有一根针在那里等待，答案只能交给时间。时间是唯一真正的创造者，也是唯一伟大的毁灭者。

(王方杰wangfangjie@iceo.com.cn)