上周末，我参加了柬埔寨房地产沙龙。
沙龙的主持人是一位我认为最了解当地房地产市场的朋友。
虽然没有现场检查，
但我还是想把它和我以前去过的东南亚的越南和泰国结合起来。
我们来谈谈柬埔寨的房地产。
（最近被diss了，为什么要学东南亚投资？放心！）
1.
从大环境来看，
与越南一样，柬埔寨也曾经是法国的殖民地。
柬埔寨面积18万平方公里，人口近1600万。
这个国家一直与中国有着良好的关系。
毕竟西哈努克亲王已经在中国生活了42年了……
经济上，柬埔寨也很大程度上依赖中国。
中国一直是柬埔寨第一大投资国。
自1996年以来，20年来，中国对柬埔寨累计投资超过100亿美元。
柬埔寨地处“一带一路”重点地区。泛亚铁路将于2020年连通柬埔寨，应该会受益匪浅。
与其他东南亚国家相比，柬埔寨政局相对稳定。
30多年来，实际掌权者一直是首相洪森。
目前柬埔寨房地产投资市场主要分布在三个城市：
首都为金边、西南海岸线的西哈努克、吴哥窟所在的暹粒。
我们打个不太恰当但更直观的比喻：
金边之于柬埔寨就像曼谷之于泰国。
西哈努克港相当于普吉岛（不过，西哈努克港除了海港旅游资源外，也在发展工业）。
吴哥窟相当于清迈。
2.
今天我们主要讲的是金边。
金边是柬埔寨的首都和最大城市。
面积375平方公里，人口220万。
全国近15%的人口集中在0.2%的土地上。
而且随着经济的发展，未来还会有更多的人涌入。
去了东南亚几个国家之后，我发现这些地方的房产交易有一些共性。
与越南和泰国一样，柬埔寨不允许外国人购买当地人居住的房屋，只允许购买公寓（condo）。
外国人拥有的公寓也是永久业权。
从当地人目前的收入水平来看，大多数人买不起新建的公寓（泰国除外），大部分人都住在自己的房子里。
外国人和高级白领工资高，对生活质量要求高，不愿意住老房子。
因此，公寓是他们的主流选择。
在金边、胡志明市、曼谷等地，大量外国人（中国人、日本人、韩国人、欧美人）长期在那里工作，这些人创造了当地旺盛的租房需求。
因此，现阶段公寓租赁和交易的市场并不局限于一般本地阶层。
他们是一些高收入的白领/金领和在当地工作的外国人（中国人、日本人、韩国人、欧洲人和美国人）。
某种程度上，我们看到的以公寓为主的东南亚房地产市场并不能完全反映当地的实际交易水平。
以金边为例，预计到2017年底，金边的长期外来人口将达到15万人，而当时当地公寓总数不足2万套。
因此，在租赁市场上，金边的公寓供不应求。
2.
这是金边的地图。
西南、西北地区是相对欠发达地区，基础设施薄弱。外国人买房不需要考虑这些地方。
东圈被认为是核心区。商业区和使馆区都位于该区域，因此也是房价最高的区域。
（2016年第一季度金边核心区房价。）
基本在2000美元左右，最高的达到6000美元。
在租赁市场上，金边公寓的租户大部分是外国人。
购房市场也是如此。
70%的买家是外国人（中国人的数量也在增加）。
（当地租赁网站的租金价格）
从投资回报率、地段好、物业好等角度来看，
保守估计可以达到7%/年，如果更高的话可以超过10%。
投资金边房地产市场最合适的方式是：
买一套地段好、物业条件好的小一居室。
如果前几年获得足够高的租金回报，5年左右就可以出售。
顺便说一句，有件事要提一下。
柬埔寨通用货币为美元和柬埔寨元（柬埔寨货币汇率与美元挂钩）。
与其他东南亚国家相比，币值稳定。
最近有读者问我，
当美元贬值时，我们手头持有的美元该怎么办？
不能称为方法的方法，
在柬埔寨开设账户并存入美元。生存利率差不多5-6%，比普通美元理财还要高……
柬埔寨没有外汇管制，资金进出很容易。
持有本地资产就相当于持有美元资产。
3.
一些交易规则。
外国人可以向当地银行寻求贷款，贷款利率可以是40-50%。
但不建议贷款。
任何国家的存款利率都是5-6%。
可以想象的是
贷款利息会较高，一般为9-10%。
大多数开发商提供分期付款。我朋友主持的这个项目，加上定金，付款快三个月了，分8期。
交易税为评估价值的4%✖️，由买家支付。
柬埔寨的交易时间没有任何限制，也就是说，即使你想今天买明天卖，也没有人会在意。
每年有大约评估值 0.1% 的持有成本和持有税。
就像在中国，房子的评估价低于实际成交价，大约是实际价格的1/2-2/3。
物业费0.5-1美元/平方米。
4.
拉一些其他的东西。
此图为东盟十国首都房价基本情况（图中修正，菲律宾首都为马尼拉，而非马拉尼）。
（点击查看大图）
这十个国家中，柬埔寨，
人均GDP低，房价也低。
当然，如果与国内价格相比，这个价格显然太高了。
但整体与东南亚国家相比，只能说处于平均水平。
越南人均GDP是柬埔寨的两倍，胡志明市的房价是金边的两倍多。
近年来金边的房价普遍上涨。过去几年，每年增幅可达10%。
不过2016年有所下降，今年又有所上升。
从小环境来看，我对金边市场还是比较看好的。
因为作为柬埔寨的政治经济中心，
在城市化进程中，将会有越来越多的人口涌入。
因此，在未来的几年里，
除了外国人，国家急需的购买力也应该会爆发。
会有气泡，
这取决于你选择的房子的具体位置和房产质量。好房子基本上可以保值，除非大幅下跌。
就公寓租赁市场而言，投资回报率还是非常不错的。
不过，从柬埔寨整体经济来看，
柬埔寨目前是一个贫穷落后的国家。
尽管近年来GDP增长较快，但总体而言，
这个国家政治腐败，主要产业是低端制造业，竞争力不足。
虽然年轻人很多，但总体基数较小。
与勤劳的越南人相比，柬埔寨人却很懒惰。
尽管政局稳定，
但这并非没有政治风险。
因此，未来的发展具有很大的不确定性。
当然，
另一方面，也正是因为如此，外国人才有更多的机会进入当地市场（确实有很多中国人在当地挖金）。
因此，我的结论是，柬埔寨房地产是一项高风险、高回报的投资。
勇敢者游戏。
如果你觉得自己可以承担这个风险，就可以尝试一下。
5.
最后，
顺便说一句，我想给我的朋友做广告。
毕竟他给了我那么多科普知识，
上面的金边地图中，亮黄色的标记就是他目前负责的项目。
该物业由国内太子集团开发，将于2019年3月交付。
（渲染）
房产交付后，将房产出租，均价约为1890美元/平方米。
如果你对这个项目感兴趣，可以加我微信（lady_haima），我们一起讨论。
我还是买不起越南的房子
曼谷“性”
清迈的“性”不好
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