中国证券网讯 湖北省副省长曹广晶今日在湖北日报撰文指出，去库存必须着眼于房地产市场长期健康可持续发展。 过去传统的城市治理方式也许能管用一时，但从长远来看是不可持续的。 曹广晶表示，过去我们担心房地产价格上涨，但今天我们更应该担心房地产价格下跌。 一旦泡沫破灭，银行放贷的重要基础崩溃，后果将是严重的，甚至可能引发金融危机，其程度比单个企业甚至单个行业的危机严重得多。 曹广晶认为，房地产市场调控不能一策包揽全省，而必须坚持“一城一策”。
全文如下：
去库存是中央经济工作会议提出的“三减一减一补”五项重点任务之一，关系经济增长、社会稳定、民生。
今年上半年，北京、上海、广州、深圳等地房地产快速增长，成为人们关注的焦点。 房地产关系民生、经济、金融。 它是整个经济大厦的基石。 去库存的目的是促进房地产平稳健康可持续发展。 从这个角度来说，我们必须为房地产市场做好长远规划。
一、房地产去库存最根本的目标是保证行业健康稳定可持续发展
改革开放以来，我国城市化进程迅速，房地产市场异常火爆。 20世纪90年代以来，城市管理的概念逐渐深入人心。 首先创造环境，然后推高地价，再推高房价。 房地产业的繁荣和房地产价格的上涨，大大增加了财政收入，为城市建设提供了大量资金。 近年来，城市面貌日新月异，基础设施显着改善。 这是城市管理的结果，客观地说，这是房地产业的贡献。
此外，房地产行业产业链长，对经济拉动作用很大。 但凡事都有个度。 原则上，任何可以工业化量产的物品，只能涨不能跌。 虽然有些房地产项目地点无法复制，但如果价格上涨超出合理限度，则不可持续。 2013年以来，不少城市供需关系出现逆转，动摇了只能涨不能跌的神话，去库存成为当前的重要任务。
去库存必须着眼于房地产市场长期健康可持续发展。 过去传统的城市治理方式也许能管用一时，但从长远来看是不可持续的。
房地产是财富的基石，在居民财富中占比较高，是银行贷款的主要抵押品。 房地产调控的目标是维护房地产市场健康有序可持续发展。 房价的暴涨暴跌危害极大。 国外有深刻的教训。 美国次贷危机最初的标的物就是房地产。 随着房地产的持续繁荣，人们的信心增强，银行的信心也增强。 他们都相信房地产会涨不会跌。 他们为人们买房提供各种优惠贷款，甚至贷款给没有还款能力的购房者。 金融机构将这些贷款通过资产证券化进行打包，并在市场上出售。 杠杆率持续增加，而接受者不知道，甚至想知道标的资产是什么。 世界上没有什么东西是只升不降的。 泡沫总是会在吹破的时候破灭。 当最基本的题材倒塌时，建立在这个基础上的建筑就会倒塌。 这么多人违约，银行不能缺少流动性，他们手里还有大量的房子必须尽快清算。 日本在 20 世纪 90 年代的房地产泡沫经历也是如此。
房地产开发贷款、住房抵押贷款、政府平台公司贷款、各类企业贷款的抵押品中有多少与房地产和土地相关，令人震惊。 过去我们担心房地产价格上涨，今天我们更应该担心房地产价格下跌。 一旦泡沫破灭，银行放贷的重要基础崩溃，后果将是严重的，甚至可能引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机严重得多！
再次强调：调控的目标是保持房地产市场平稳有序可持续发展； 必须坚持的原则是因城施策、一城一策； 监管的主要责任人是各级地方政府。 各地要明确统计已建、在建、销售等各类房地产存量，并对未来人口增长和需求进行科学分析和预测，并在此基础上制定有针对性的政策。 别说去库存了。 您迫不及待地想添加所有措施。 恨不得一夜之间消化掉库存，结果又掀起了一个泡沫。
从当前房地产行业发展现状分析，目前正是实施有效调控的合理时机。 由于房地产市场整体供需矛盾不像往年那么突出，投机空间缩小，可预测性提高。
目前政府对房地产的调控措施和工具很多。 过去几年，房价持续失控上涨。 根本原因是供求关系。 一方面，市场需求旺盛； 另一方面，受18亿亩耕地红线限制，土地供应有限，供需关系无法通过市场自动调节，导致房价疯涨。
当然，房价上涨也是一种货币现象。 十年左右的时间，M2（广义货币）从不足20万亿元增加到超过140万亿元，房地产承担了主要货币蓄水池的作用。 不过，经过2012年、2013年房地产供需关系的拐点变化，现在调控房地产市场的手段更多了，而最基本的手段就是控制土地供应闸门。 政府部门可根据市场需求关系变化，灵活掌控土地闸门，有序释放土地供应。
房地产有两个属性，一是市场属性，二是民生属性。 政府必须为买不起住房的低收入群体提供居住场所。 及时调整政府保障性住房和商品房的比例，对于保持房地产市场健康稳定发展具有重要作用。 当市场需求旺盛时，释放更多保障性住房用地，增加保障性住房供应，抑制市场过热； 当市场需求疲软时，适当减少保障性住房用地供应，帮助市场回暖。 通过把握供求关系，政府可以引导人们理性消费房地产，减少投机。
可以预见，房地产市场将不可避免地出现分化。 我省有房地产开发商近7000家，不到1万人的房地产开发商就有1家。 房地产业是资本密集型产业。 买块地盖房子就能赚钱的时代已经过去了。 房地产市场正在经历深刻的分化。 房地产开发商之间掀起并购重组浪潮。 一些规模小、实力弱的房地产开发商甚至倒闭。 一些小型房地产开发商及时退出，符合市场经济规律，对金融等行业影响较小。 关键是要顺利处理好情况。
二、房地产调控的总原则是“一城一策”
全国房地产市场形势差异较大，省内各城市情况也存在明显分化。 因此，房地产市场调控不能一策通行全省，而必须坚持“一城一策”。
房地产关系民生、经济、金融，是经济大厦的基石。 我们必须站在这个高度，为房地产市场做长远规划。 去库存的目的是促进房地产平稳健康可持续发展。 如果背离这个原则，后果将是严重的。
房地产市场调控的目标是什么？ 不一定要完全消化库存，但也要有适当的库存。 没有库存，就会出现往年的情况，房子一建好，人们就开始抢。 这对企业来说是一件好事，因为供大于求。 但对于市场和老百姓来说，这并不是一件好事。 多少库存合适？ 每个城市都有自己的情况，应该根据自己的情况来判断，政府管理者也应该意识到这一点。
判断房地产发展趋势有两个基本因素：一是人口会持续增长吗？ 对外人有吸引力吗？ 第二，经济前景和财富会持续积累吗？ 如果一个地方的经济发展前景不好，未来企业可能会搬迁，人们的收入增长预计不理想，地方的财富没有积累的能力，房地产就无法增长。未来。
武汉的房地产调控与省内其他城市不同。 主要任务不是去库存。 从长远来看，武汉兼具人口和财富集聚两大要素，但房地产调控的目标是一致的，治城必须把握“度”。 从长远来看，过高的房价会增加生活成本，不利于提高城市竞争力。 因此，房地产调控和去库存必须强调“一城一策”。
从政府的角度来看，未来的人口增长和经济增长不能说是严格控制的，但至少可以控制在预期范围内。 也就是说，我们现在已经具备了更加精准调控房地产市场的条件。 最重要的是调整供需关系。 首先是土地供应。 库存周期超过两年的，将暂停土地供应。 二是保障性住房与商品房的比例。 总之，“一城一策”就是要认清形势。 各城市要成立专门小组，分析本市房地产市场情况。 调控房地产市场，必须有长远目标，有针对性地制定政策，避免猛踩油门、猛踩刹车，避免大起大落。
棚户区改造为消化库存提供了很好的政策机会。 国家开发银行、农业发展银行提供的棚户区改造贷款利率较低，期限为25年，地方政府要积极争取。 今年我省棚户区改造任务40万套，住建部鼓励货币化安置，原则上不低于50%。 用好棚户区政策贷款，对于旧城改造、改善民生、提升城市形象、去库存大有裨益。 各地要积极争取棚户区改造政策支持。
充分利用好生活公积金。 公积金贷款利率较低，我省公积金贷款实践走在全国前列。 公积金贷款资产证券化工作受到住建部表彰。 目前，长沙、南昌、武汉三个城市放开了公积金使用，贷款政策越来越宽松。 公积金贷款可用于购房、租房、装修。 除武汉外，省内不少城市公积金账户余额仍然较大，必须想办法充分利用好积累的公积金。
要充分挖掘客户需求，特别是挖掘常住人口与户籍人口不同的购房潜力。 他们中的许多人是未来收入有保障的大学生； 有些人有一定的经济基础，愿意从农村搬到城市。 为充分发挥金融手段去库存的作用，农业银行推出“农户结算贷”，实现精准营销。 但凡事都有一个限度，不要过度，不要零首付，不要首付贷款，你一时高兴，但你会应付不过来将来。
要切实减轻房地产业负担。 地方政府可根据当地存量情况，在职权范围内对房地产开发企业负担进行适当调整，如减免交易过程中的税费等。 目前城市库存主要集中在偏远地区。 各级政府要增加配套公共设施，完善道路、交通、绿化、学校等设施。 根据市场变化对规划进行适当调整，进一步优化房间结构，满足群众实际需求。 为租赁市场发展创造条件，要鼓励企业将闲置房产改造为租赁住房，并在物业管理等方面制定一些政策规定，规范其发展。