预测股市上涨周期的顶峰几乎是不可能的。 只有当时钟进入下降周期时，我们才能知道峰值在哪里。 房地产泡沫也是如此。 只有当泡沫破灭、出现金融经济危机的那一刻，我们才会知道泡沫已经积累到什么程度。 在此之前，没有人会相信泡沫会破灭，因为房价的持续​​上涨形成了房价会继续上涨的预期，而这种预期不断自我实现，加深了对房价上涨的信念，这让更多的人加入到房价上涨的预期中，这种预期不断得到巩固。

因此，静态地评估泡沫的大小是不科学的，肯定会低估泡沫的潜在威胁和可能的损失。 这就是我们目前对房地产泡沫判断的问题。 近来，政界和学界都在评估房地产泡沫的规模和可能造成的损失，主要有两个方面：一是泡沫破灭对金融体系的影响。 主流观点认为，房地产泡沫对银行的影响有限。 原因在于我国商业银行在房地产贷款方面始终坚持审慎原则。 房地产风险暴露低于20%，抵押贷款/抵押品价值低于70%。 不存在类似于美国次贷危机的杠杆过高现象。 目前房地产业不良率和银行业住房抵押贷款不良率分别为1.26%和0.37%也验证了上述观点； 另一条线是泡沫破灭对宏观经济的影响。 主流观点认为影响有限。 原因是，我国目前城镇住房存量价值占GDP的75%至120%之间，低于美国次贷危机爆发时170%的水平，也低于350%的水平。日本泡沫危机期间的%。 2001年至2011年间，我国城市地区人均住房面积年增长率为1平方米，低于西班牙房地产泡沫爆发至破裂期间人均1.5平方米的增长率。 目前，虽然城镇人均住房面积已达到32平方米，但仍有不少城镇家庭无房。 住房问题是分配不均的问题，而不是供过于求和空置的问题。 此外，城镇化仍在加速，改善性需求刚刚开始释放，现有住房也需要更新，实际住房需求仍有很大空间。

但房地产泡沫将走向何方，或者说房价的顶峰将在何处，取决于当前房价上涨的所有推动力在后续房价走势中将发挥怎样的作用。 是通过政策调控和制度创新来减缓房价的持续​​推高，还是在当前的政策环境下让这些因素继续推高房价？ 从政策调控来看，在行政紧缩措施持续严厉的同时，房地产行业资金供给逐步收紧，如收紧开发商贷款、限制投资杠杆运用、清理地方融资等。从制度创新的角度，构建调控楼市的长效机制（开征房产税、土地出让制度改革）、改革中央与地方的财税体制改革、汇率和资本管制制度改革、便利投资资金流动等也在顶层设计和实施。 正在付诸实践。

上述措施能否减缓房价上涨、防止泡沫进一步积累？ 我们没有任何线索，至少在短期内是这样。 推动房价走高的力量仍在发挥作用，而且远远超出我们的想象。 根据微观调查的信息，我们最担心的不是当前的房地产泡沫有多大，而是整个社会对房地产的依赖已经到了需要泡沫来支撑的地步。 这使得房价上涨的预期成为一个无法打破的传奇，这就是未来。 有泡沫破裂的迹象。 事实上，短期内还好会麻痹对问题的长期认识，耽误解决问题的最佳时机。

当前，地方政府打着中央与地方政府财力不对等、基础设施建设公共财政职能的幌子，将“土地财政”异化到了极致，意在彻底绑架上层，逼迫其收紧。政策。 一些地方政府操纵房价的行为令人震惊。 例如，在东部一个经济发达的二线城市，国家发改委在2009年扩大内需期间批准了两个轨道交通建设项目。 2011年下半年以来，房地产市场回调，城市土地市场遇冷，刚刚开工建设的1号线、尚处于建设初期的2号线均已被冷落。暂停。 2012年，为了活跃土地市场，政府不仅出台了支持房地产二级市场交易的措施，还要求当地媒体持续报道“房地产市场已见底，市场复苏在即”，鼓励居民购房。

事实上，这只是地方政府支撑房地产泡沫运行所需的冰山一角。 2008年以来，地方政府对房地产的依赖程度越来越高。 土地的一级开发基本上由开发商（其中一些是融资平台）承担，条件是他们在二级土地市场交易中给予其他土地或承诺为其获得“量身定做”的土地； 政府重大项目（城市广场、会展中心、轨道交通、博物馆等）都是开发商（如BT）做的，条件是出让土地； 保障性住房的建设基本都是开发商来完成，条件也是要出让土地。 如果地方政府一无所有地玩白狼游戏，就需要给开发商一个承诺，房价不仅不会下跌，还会继续上涨。 只有这样，才能覆盖建设成本、运营成本和税金、资金成本和利润率。 如果开发商有土地投资或地方政府隐性担保，就可以利用政府信贷和土地抵押贷款，从而放大土地杠杆。 甚至在上层收紧银行信贷的情况下，他们也不惜使用成本较高的表外信贷融资。 银行不能倒闭，地方政府也不能倒闭，这完全劫持了监管。

企业还需要房地产泡沫的支持。 深圳一家知名高科技公司近日向银行申请贷款，稳定的还债资金来源竟然是其写字楼租金收入。 这种现象并不少见。 地方政府招商引资的重点之一就是所谓的高新技术企业。 除了税费之外，给予的优惠条件就是土地。 这些企业除了将部分土地用于工厂和办公室外，大部分还用于建设写字楼和出租写字楼。 近年来，随着政府扶持的LED、光伏、多晶硅、风电等高新技术产业产能过剩，行业盈利能力严重下降。 于是，很多所谓的高科技公司用建筑租金收入来补贴经营亏损，继续戴着高科技的光环。 因为地方政府要政绩，企业要政策优惠。

房地产泡沫对居民个人的影响也不小。 今年秋天被称为史上最难找工作的季节。 毕业生平均工资在2000-3000元，一二线城市的住房租金往往占毕业生平均月工资的一半以上。 房地产作为经济基础产业，价格水平（含租金）应反映国民经济的真实需求和实际负担。 如果连最现实的住房需求都无法承担，大学生创业的热情会有多大？ 全社会实体经济将如何发展？ 而这个泡沫能持续多久？ （作者单位：深圳市房地产研究中心）

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