房产信息：
代表克而瑞业务部广佛团队观点，仅供参考
4月30日，中央政治局会议首次提出“全面研究消化存量住房、优化增量住房政策措施”的要求。
同日，自然资源部发布《关于做好2024年居住用地供应工作的通知》，在确保年度居住用地供应计划与年度住房开发计划相衔接、合理控制新增商品住宅用地供应量等方面提出明确要求。
房地产市场去库存的政策方向是非常明确的，毕竟从数据来看，房地产市场新一轮去库存已经迫在眉睫。
克而瑞最新数据显示，以前12个月城市商品住宅月均成交量计算，截至2024年4月底，全国128个城市中商品住宅窄库存周转周期超过36个月的城市有52个，占比40%。
按照自然资源部最新要求，这些城市可能需要暂停新的商品住宅用地供应，直至商品住宅销售周期降至36个月以下。
幸运的是，佛山不在这52个城市之中。
佛山商品房最新库存及周转周期如何？相关库存结构将呈现哪些特点？
#01
观望情绪浓厚，周期延长
据CRIC数据监测，截至2024年4月底，佛山商品房库存8.5万套，面积近999.59万平方米，套数同比下降10%，面积同比下降7%，销售周期24.7个月，同比增加8.7个月。
从近一年来库存变化趋势可以发现，随着入市项目的减少、房企新开盘节奏的放缓，佛山去库存取得了一定进展，但去库存周期不断拉长，已连续5个月保持在20个月以上，去库存压力仍然较大。
看时间线，数据显示，2019年仅9个月，佛山就能消化999.59万平方米的库存。
造成这种对比的主要原因在于市场热情减弱，购房者观望情绪浓重，房地产开发商/项目方不愿推出新产品，从而减缓了货品流通速度。
#02
只有一个行业的销售周期少于 12 个月
近年来，佛山市场不仅价格、项目热度呈现明显分化，就连各区域、各板块的库存情况也呈现明显分化。
数据显示，截至2024年4月底，佛山五区中，三水区商品住宅库存量最少，共计10172套，其次是禅城区，共计10701套。
从销售周期来看，数据显示，截至2024年4月底，仅禅城区和顺德区商品房库存销售周期低于全市平均水平，其中禅城区销售周期全市最低，仅为19.1个月。高明区有所“抬高”，或许是因为该区部分生活配套交付尚需时日，同时受到区域内一二手房价格战“内卷化”等综合因素影响。
从各区套数占比来看，禅城、三水、高明三区库存占比均不足20%，其中禅城、三水两区占比相同，均为12%，高明区占比为16%。三区库存规模相对较小的原因，可能是因为：①近年来，这三区新增住宅供应项目数量和规模均小于南海、顺德。②由于三水、高明并非房地产投资热点区域，部分在建在售项目策略性放缓开盘节奏，采取相对平稳的“按需供应”。
综合来看，各地区库存压力存在差异，但多数地区仍在可控范围内。
具体到板块，CRIC数据监测显示，截至2024年4月底，佛山45个板块中，60%的板块销售周期超过2年！销售周期不足1年的板块仅有1个，占比仅为2%，而这棵孤苗来自禅城区。
销售周期超过2年的27个板块中，南海区的板块数量最多，达7个，顺德区和三水区的板块数量相同，各为6个。
其中三水区南山镇绝对库存较低，仅为483套，加之周转速度缓慢，销售周期高达96.8个月，接近8年，为全市最长。
从库存来看，CRIC数据监测显示，截至今年4月底，以下板块之所以跃入城市库存前10，与“新增供应量大”和“流出速度慢”两大因素息息相关。
其中大沥、平洲、北滘、陈村、里水、容桂、伦教、佛山西站区域新增供应最多，这些区域供应的项目中，不乏伦教广佛保利城、容桂区域容桂碧桂园、北滘区域中铁建国际公馆等500套以上的大型项目。
#03
南海区改善型住房数量最多
最后我们来看看2024年4月底佛山的库存结构特征：
数据显示，佛山市120平方米以下商品房库存57862套，占比68%，主要分布在南海区；120平方米以上改善型商品房库存27218套，占比32%，主要分布在顺德区。
具体来看，120平米以下住房户型中，90-110平米户型库存最多，达2.5万套，占比30%，其次是70-90平米户型，占比19%。