引言：本文研究了世界范围内的房地产泡沫，包括1923年至1926年的美国佛罗里达房地产泡沫与大萧条，1986年至1991年的日本房地产泡沫与失去的二十年，1992年至1993年的中国海南房地产泡沫，1991年至1997年的东南亚房地产泡沫与亚洲金融危机，2001年至2008年的美国房地产泡沫与次贷危机。

概括：

1）房地产是周期之母。从拉动经济增长的角度看，房地产行业至关重要。从财富效应来看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，占总可变价格财富的50%，远远超出股票市场、债券市场等。

2）十次危机有九次与房地产有关。由于房地产对经济增长和财富效应影响巨大，又是典型的高杠杆行业，因此全球重大经济危机大多与房地产有关。

3）历次房地产泡沫的形成，最初都是由经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑的。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要与城镇化、居民收入、人口结构有关，体现的是商品房的商品属性；投机需求主要与货币供给、低利率有关，体现的是商品房的金融属性。

4）虽然时代、国家不同，但所有疯狂的房地产泡沫都是由流动性过剩和低利率刺激而产生的。日本在1985年广场协议签订后，为避免日元升值对国内经济的负面影响，持续大幅降息。1991-1996年，东南亚经济体在金融自由化下，国际资本大量涌入。2000年美国互联网泡沫破灭后，持续大幅降息刺激经济。2008年以来，中国出现过三波房地产周期复苏，分别是2009年、2012年、2014-2016年，每一波都与货币过剩和低利率有关。

5）政府支持、金融自由化、金融监管缺失、银行放贷不受控制等因素起到了推波助澜的作用。由于房地产杠杆率较高，房价上涨、抵押物升值会进一步帮助银行增加放贷，甚至主动劝说客户零首付、提高杠杆。

6）虽然时代、国家不同，但房地产泡沫的破灭都与货币紧缩和加息有关。日本央行从1989年开始连续5次加息，1991年日本房地产泡沫破灭。1993年6月，国务院发布《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》，海南房地产泡沫破灭。1997年，东南亚经济体汇率崩溃，国际资本大批撤离，房地产泡沫破灭。2004年6月起，美联储两年内17次上调联邦基金利率。2007年，次贷违约急剧增加，2008年爆发次贷危机。

7）若缺乏人口、城镇化等基本面支撑，房地产泡沫破裂后的调整恢复时间会更长。日本房地产在1974年和1991年经历了两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度较小且韧性较强，但1991年前后的第二次调整持续时间较长，原因是经济增长缓慢、城镇化进程进入尾声、人口老龄化加剧。

8）每次房地产泡沫破裂，影响都是巨大而深远的。1926年至1929年房地产泡沫破裂和银行业危机引发的大萧条，从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机升级为军事危机。1991年日本房地产市场崩盘后，日本陷入了失去的二十年。2008年次贷危机爆发至今已近九年，全球经济仍未走出阴影。

9）警惕和控制当前房地产泡沫。目前，中国房地产仍然具有经济有望中速增长、城镇化仍有空间等基本面利好因素，如果调控得当，还有改善空间。应避免出现脱离基本面的房价上涨趋势。

风险提示：货币紧缩。