一、日本房地产泡沫的形成及原因分析日本房地产泡沫起源于20世纪后期。二战结束后，日本在美国的经济援助下开始了长达30多年的经济发展黄金期。然而，在这个高速发展的经济中，却隐藏着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土资源厅公布的调查统计，1985年，东京的商业地价指数为120.1(以1980年为基期100)，但到了1988年已飙升至334.2，短短三年内增长了近一倍。东京中心区的地价已上涨了3倍，1990年，仅东京一地的地价就相当于美国的地价。而土地面积相当于加州的日本，其土地总价值却几乎是美国的4倍。 1986年至1989年，日本商品住宅价格翻倍，这种疯狂的房地产价格严重偏离了其实际价值。从20世纪90年代初起，日本房地产泡沫开始破灭，泡沫经济的虚假繁荣如同空中楼阁般轰然倒塌，股价、房价大幅下跌，也给实体经济带来了严重冲击，日本经济进入了长期的萧条期。

房地产泡沫破裂后，给日本的经济、政治和社会造成了极大的破坏，日本经济一直处于萧条时期，至今尚未完全恢复。其原因可以从以下几个方面来分析：1、日元升值与日本房地产泡沫有直接关系。二战后，日本用了20年的时间在战争的废墟上创造了世界经济奇迹，成为仅次于美国的世界第二大经济体。但是，快速发展的日本经济结构趋向于内需不足、出口导向型，对美、英等欧美国家存在贸易顺差，积累了巨额外汇储备，这也导致日本与欧美国家贸易摩擦不断。1985年，在美、英等G5国家的压力下，日本签署了广场协议，日元加速升值，大量国际资金涌入日本，最终进入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。 2、持续的低利率政策加速了泡沫的形成。广场协议签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大冲击，出口产品大幅下滑。为保持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始长期实行低利率政策，连续数次下调基准利率。基准利率于1986年1月30日为5%，1987年2月23日降至2.5%，为当时全球最低水平。

日本国内资本市场货币供应量大幅增加，导致流动性过剩，大量资金脱离实体经济，流入股市、房地产市场，获益显著，间接导致资产价格上涨。3、日本民众对地价、房价上涨的经济预期。日本是由一系列岛屿组成的国家，土地资源较少，人口相对众多。随着经济的发展和城市化的进步，人们认为地价、房价还会继续上涨。加之日本近三十年来国民收入和个人收入持续增长，人民生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期商品住房市场需求是刚性的。良好的经济预期和个人对商品住房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。4、政府监管缺失，调控不力。 在房地产泡沫生成和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前以及泡沫形成的几十年间，日本政府认为不应对土地和房地产价格进行干预，对大量资本投入房地产市场没有进行监管。其次，日本的金融改革加速了金融自由化，政府对金融的监管能力不断下降，大大增强了金融市场的融资能力，各类企业通过金融市场融资获得了大量资本。这些资本成为资产价格特别是房地产和商品住房上涨的巨大推动力。

综上所述,日元强制升值和日本长期低利率政策分别从外部和内部为日本房地产泡沫的形成提供了资本,此时日本房地产泡沫的发生还只是一种可能,而日本地价、房价上涨的普遍而坚定的预期以及房地产泡沫的形成也为日本房地产泡沫的形成提供了理论基础。 日本房地产泡沫及中国房地产现状分析 郭荣信1，李金峰2 （1.福建师范大学经济学院，福州 350007；2.福建外经贸职业技术学院，福州 350000） 摘要：进入 21 世纪，中国房地产市场开始快速发展，成为人们广泛关注的焦点。20 世纪末日本房地产泡沫的惨痛经历也让人们对中国房地产热潮深感忧虑。关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论一直没有停止。首先，考察日本房地产泡沫的成因和经济环境。在此基础上，对中国房地产市场类似的经济因素进行分析比较。 关键词：泡沫经济；房地产市场；中国； 日本中國圖書館分类號：F293.3 文献代碼：A 文章號：1673-291X (2011) 16-0139-02139——