新西兰对“投资型”房产征收增值税可以在一定程度上避免房地产泡沫。资料图

新西兰炒房者需缴纳高达33%的税率

新西兰政府21日公布新财年预算，其中对“投资型”房产征收增值税的举动引发关注。

在预算正式公布之前，总理约翰·基就已经提前“放话”，政府将从今年10月1日起对“投资型”房产征收资本利得税，即增值税。该规定适用于海外投资者和新西兰居民，主要针对第二套及后续房产。

新规的核心原则是“利润必须纳税”。根据规定，买卖非自住房屋的利润必须纳税；两年内出售和购买房地产的利润必须纳税，税率按个人所得税计算，最高税率为33%。新西兰储备银行此前曾出台政策，将购买第二套住房的首付门槛提高至30%。

海外买家在新西兰购买房产之前，必须在当地开设银行账户并申请税号。这将提高海外买家购买新西兰房产的透明度，并方便新西兰政府未来追查欠税情况。

去年11月大选前，约翰·基宣布不支持征收增值税。一方面，他想取悦国内中产阶级和商业选民，但另一方面，他又担心税收不利于促进投资。但仅仅六个月后，政府就决定通过税收来稳定最大城市奥克兰不断上涨的房价。

新预算案已公布。新西兰经济去年表现良好，经济增长率为3%。它仍然是发达经济体中的“明星”。居民消费价格指数仅上涨0.1%，远低于预期；与此同时，政府预计年度税收将减少45亿新元（约合33亿美元）。对房地产交易开征增值税，一箭双雕：不仅会增加税收收入，还会抑制投资和炒房现象。

不过，约翰·基的言论引发了争议。一些房地产行业分析师认为，此举无助于楼市降温。一方面，一些投资者可能会在新政策生效前抢购房产，也有一些投资者可能会趁机离场出售投资房产避税，推升新一轮房地产热潮；另一方面，新政策生效后，部分投资者可能会继续持有房产观望。从短期投资转向中长期投资，市场供给可能会减少，进一步推高房价。

甚至有人认为，这项税收措施挤出的不是市场泡沫，而是那些“刚需”的自住购房者。不过，与邻国澳大利亚近期限制海外买家购买二手房的严格政策相比，新西兰的措施显得温和。

澳大利亚限制外资投资房地产，不允许外国人购买二手房。在新房方面，开发商仅有少量房屋可以出口给海外投资者，且受到严格监控。资料图

澳大利亚限制非法购买二手房

近日，有媒体报道称，澳大利亚总理阿博特表示，澳大利亚政府打算严格限制外国人在澳大利亚购买房产，以确保该国的年轻人不会因为房价上涨而买不起房。据当地媒体报道，在澳大利亚购买住宅物业的外国投资者绝大多数来自美国、加拿大、新加坡和中国。

业内人士表示，这背后的信号是大陆人正在推高中国香港的房价。同样，中国人也在推高澳大利亚悉尼和墨尔本的住宅价格。

据悉，澳大利亚联邦政府针对的是非法购买二手房的人，而不是合法购房者，更不用说限制外国人购买新房了。

根据FIRB（外国投资审批委员会）明确的法律规定，海外人士购买“二手房”必须满足三个条件：购买者必须持有可在澳大利亚连续停留12个月以上的有效签证；买家只能购买A栋二手房；购买的房产必须是住宅，不能用作投资房。

总之，对于外国人购买新房、公寓楼等没有任何限制。事实上，澳大利亚政府鼓励海外人士购买新房。

“政府有意执行现有法律，希望加大处罚力度，并为外国投资审查委员会提供更多人力、物力加强监督管理。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级总监王家明透露，这主要是针对非法购买二手房。海外投资者，并希望限制外国投资者购买新房。

对于新房市场，澳大利亚确实释放了一定的政策信号，即提出“向外国人收取购房申请费，并用这笔钱来调查外国人的购房行为。如果每个外国人购房者都被收取申请费为1500澳元，四年内将筹集1.6亿澳元。”当然，这一提议还只是处于建议阶段，尚未实施。

对此，一位在澳大利亚拥有房产项目的国内开发商表示，澳大利亚政府希望从海外投资者那里获得收入，但即使确实提高了申请费，与所产生的收入相比，仍然是九牛一毛。来自房地产升值。

在刚刚过去的2014年，悉尼和墨尔本的房价确实经历了一轮上涨。部分地区房价可能上涨15%左右。这是正常的市场波动，可能会受到强劲需求和低利率政策的影响。这不是外国投资的结果。结果是投资者推高房价。

值得一提的是，外国投资者确实在澳大利亚房地产市场占有一席之地。据澳大利亚国民银行统计，2014年澳大利亚完成的住宅交易中约有六分之一是由外国投资者购买的。据澳大利亚美联社报道，2014年澳大利亚非住宅房地产交易中约有三分之一是由外国投资者购买的。

此外，根据熟悉澳大利亚房地产市场的莱坊向《证券日报》提供的一组数据显示，中国投资者在澳大利亚的房地产投资总额增长强劲，同比增长了2014年超过60%。

属于实体经济的房地产行业在美国金融化程度很高，最终损失惨重。资料图

美国和日本房地产泡沫破灭的教训

2001年前后，美国经济遭遇网络泡沫破裂，美联储采取持续降息的金融政策刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储共降息13次，将联邦基金利率（即隔夜银行间拆借利率）降至40年来最低的1%，并一直维持到2004年。 6月30日， 年。利率大幅下降极大刺激了住房消费。由于强有力的金融支持、低利率、低首付等政策，短期内购房者的承受能力大幅提升，导致美国房屋交易量和房价空前上涨，气泡快速积累。

美联储自2004年6月30日至2006年6月30日两年内加息17次，利率累计上涨4.25个百分点。利率大幅上升成为美国次贷危机爆发的直接原因，随之而来的是房地产销售骤降、房价大幅下跌，进而引发金融危机。

点评：从高杠杆到与金融衍生品结合，属于实体经济的房地产行业在美国金融化程度很高。遭受重创的美国房地产业花了数年时间才逐渐复苏。回归房地产市场的基本本质是一个启示。

20世纪80年代末，为了刺激经济，日本央行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资本流入房地产和股票市场。从1986年初到1987年2月，贴现率从5%下降到2.5%，一直维持到1989年5月31日。这很大程度上导致了这一时期房价的快速上涨和泡沫的快速积累。

此外，由于日元升值，大量国际资本进入日本房地产行业，进一步刺激房价上涨。从1986年到1989年，日本房价上涨了两倍。

1989年5月底，日本央行选择提高官方贴现率，并在接下来的一年多时间里迅速将贴现率从2.5%提高到6%。结果，泡沫被刺破，包括土地在内的各种资产的价格大幅下跌。跌倒了。到1993年，日本房地产业彻底崩溃，企业纷纷倒闭，留下的坏账达6000亿美元。日本经济陷入“失去的十年”，尚未完全走出阴影。

点评：不能纵容房地产投机，切忌操之过急挤压泡沫。日本仓促采取的限制房地产融资总量、快速加息等紧缩措施，导致经济长期疲软。

（综合新华网、中国经济网）