基准地价 一、基准地价的概念和特点••基准地价是指城市规划区内现有利用条件下，在设定的土地开发程度、容积率下，不同等级或不同同质区域的价格。及其他条件。土地按照商业、居住、工业等用途分别评估确定，是某一评估时点土地使用权法定最长出让期限内单位土地面积的区域平均价格。 （二）基准地价的特点•（1）基准地价是区域价格•（2）基准地价是不同用途的价格•（3）基准地价是平均价格•（4 ) 基准地价 是有期限的价格 • (5) 基准地价是及时性的 • (6) 基准地价是控制性价格 • (7) 基准地价与程度相关（一）基准地价是区域性价格 • 基准地价不是地块（由权属边界组成的封闭地块，是土地登记和地籍调查的基本单位）的价格。 ，而是一个区域价格，它总是与某个区域相关联。 。 •基准地价评估范围的形式：等级、片区、断面。 • (2) 基准地价是按用途划分的价格 • 城市基准地价的主要用途类型： • 商业、居住、工业、旅游 • 农用地基准地价的主要用途类型： • 耕地土地、园地、林地、水体、草地 土地 • 仅反映各地区各类土地的平均价格水平。 •∴建立以基准地价为基础的基准地价修正系数体系，对具体地块进行价格评估。 •∵基准地价为土地使用权价格•∴基准地价为限期价格•城市土地：各用途基准地价期限以各用途最高出让期限为准。

•农用地：目前农用地一般采用30年作为基准地价期限。 •基准地价仅反映一定时期内的地价标准。 •为了保持基准地价的真实性，应当定期更新基准地价。 •∴基准地价评估的时机很重要。 •基准地价是国家规定的土地市场价格，不是市场交易价格。 •最终市场成交价格根据基准地价和市场情况确定。 •因为土地开发利用程度对地价有影响。 •基准地价为平均地价。 •所以土地开发利用程度对基准地价也有影响。 2、湖北省城市基准地价 • 类型 基准日 年份 土地开发水平 大城市特大及商业用地 容积率 2006.6.3040 六通一平方及以上 2.5-1.8 住宅用地 2006.6.3070 六通一一级 2.0-1.5 工业用地 2006.6.3050 五通一级 1.0-0.6 中型城市商业用地 2006.6.3040 五通一级 2.0-1.5 住宅用地 2006.6.3070 五通一级 1.6-1.0 工业用地 2006.6.3050三通一级 0.8-0.4 小城市商业用地 2006.6.3040 五通 一平方米 1.2-1.0 住宅用地 2006.6.3070 五通一级 0.8-0.5 工业用地 2006.6.3050 三通一级 0.4-0.3 3基准地价研究成果 • 1、目前，我国许多城市的基准地价都面临着过时的问题。地价更新成为当前土地评估工作的重点，并被提上重要议程。

赵晓灵、耿宏、唐旭在《城市基准地价更新方法探讨》中提出了基准地价更新的总体工作方案，并对主要分析模块的流程和模型进行了必要的说明以方便使用计算机编程。尽量避免人为因素的干扰，导致评估结果出现偏差。 •3。王满银;肖英；王英红;张少良在《近10年中国基准地价评估研究进展》中通过文献回顾和比较分析，审视近10年来中国基准地价评估的研究现状，为未来基准地价评估提供指导做法。甚至为相关技术规范的修订提供参考。研究发现，基准地价的内涵不断发展；基准地价评估技术路线逐步从“分级定价”向“按价分级”过渡；基准地价评估模型和方法更加丰富；基准地价体系呈现城乡一体化发展趋势； GIS技术广泛应用于基准地价评估。基于此，建议尽快修订完善基准地价评估相关技术规范。 •4。杜斌;张丽;赵英娜等在《运用基准地价估算城市综合地价的方法》中讨论了基准地价结合地价下限分配系数和基准地价结合面积分摊系数估算综合地价的两种方法。同时给出了算例分析，并利用残差法对计算结果进行了验证。并对实际评估过程中可能出现的问题进行了讨论。 • 5、王晓霞、蒋宜军在《提高基准地价中土地综合评价问题研究》重点第一章对第一轮基准地综合评价中存在的问题做了比较深入的研究提出了完善基准地价中土地综合评估的理论和方法。结合商住综合用地评估，提出了基于面积价格的方法和基于路线价格的土地综合评估的技术路线和方法。

•6。叶霞；董晓明;徐木生在《基准地价更新结果理性分析》中，通过典型样本点验证、国家政策标准限制、土地成本约束、城市间基准地价与经济指标对比等对城市基准进行了分析。判断地价更新结果的合理性。以淮北市2011年更新结果为例进行分析，旨在分析基准地价的合理性，使其在调节、引导或控制各项经济社会活动、贯彻城市规则等方面发挥实际作用。 、经济发展战略和产业政策。 。谢谢